Доступ к общему имуществу кондоминиума

В каких случаях может понадобиться доступ к общему имуществу? Имеет ли право собственник помещения отказать в доступе к общему имуществу? Как избежать неправомерных требований о возмещении нанесенного ущерба общему имущества объекта кондоминиума? Что можно сделать при отказе в доступе?

В каких случаях может понадобиться доступ к общему имуществу?

Доступ к общему имуществу собственникам помещений (квартир) может понадобиться в следующих случаях:

• Проведение проверки состояния общего имущества.
• Ремонт или замена общего имущества (инженерных коммуникаций, подъездов, крыш, подвалов).
• Проведение строительных работ, имеющих отношение к общему имуществу.
• Аварийные случаи и чрезвычайные обстоятельства.

Имеет ли право собственник помещения отказать в доступе к общему имуществу?

Согласно статье 38 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" по получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления.

Таким образом, в случае необходимости собственник квартиры обязан предоставить доступ представителям собственников помещений (квартир) либо другим собственникам к общему имуществу объекта кондоминиума, находящегося в пределах помещения этого собственника.

Имеет ли право орган управления объекта кондоминиума (председатель, правление КСК) отказать в доступе к общему имуществу?

В соответствии с подпунктом 5) пункта 2-1 статьи 42 Закона "О жилищных отношениях" орган управления объектом кондоминиума (кооператив собственников квартир) осуществляет представление интересов собственников помещений (квартир) по вопросам общего имущества объекта кондоминиума.

При осуществлении своей деятельности, орган управления объектом кондоминиума не уполномочен отказывать собственникам помещений в доступе к помещениям общего имущества. Орган управления может только представлять интересы собственников помещений, то есть содействовать реализации прав собственников, в том числе и в части доступа к общему имуществу. Орган управления кондоминиумом не приобретает прав на распоряжение общим имуществом и не может принимать решения по ограничению допуска к этому имуществу собственников помещений или других лиц.

Нужно ли решать вопрос доступа к общему имуществу на общем собрании собственников помещений (квартир)?

В соответствии с пунктом 2 статьи 42-1 Закона "О жилищных отношениях" обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют вопросы:

• изменения (расширения, модернизации, технического перевооружения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта) жилого дома (жилого здания)
• связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Изменение жилого дома включает в себя:

• Расширение части помещения (квартиры), имеющее отношение к общему имуществу, возможно путем дооборудования резервных помещений, путем пристройки к дому дополнительных помещений (присоединение балкона), а  так же возможно произведение других изменений в помещении за счет общего имущества объекта кондоминиума (например, расширения лоджии (балкона) или расширения комнат в помещении (квартире)).
• Модернизация, техническое перевооружение жилого дома включают комплекс мероприятий, а именно ремонт кровли, системы отопления, утепление подвалов, входных дверей подъездов и оконных проемов.
• Реконструкция жилого дома представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и проведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований.
• Реставрация, капитальный ремонт жилого дома (восстановление) - комплекс мероприятий, направленный на предотвращение последующих разрушений и достижение оптимальных условий продолжительного сохранения жилого дома (например, восстановление фасада дома, капитальный ремонт подъездов, лестничных пролетов).

Таким образом, если доступ к общему имуществу производится для проведения вышеперечисленных мероприятий, то решение должно приниматься путем созыва общего собрания собственников помещений (квартир) в порядке, установленном Законом РК "О жилищных отношениях" и уставом КСК. В других случаях для решения вопроса о  доступе собственника к общему имуществу объекта кондоминиума созыв общего собрания не требуется.

Как избежать неправомерных требований о возмещении нанесенного ущерба общему имуществу объекта кондоминиума?

В соответствии со статьей 39 Закона "О жилищных отношениях" если собственник помещения (квартиры) наносит ущерб любой части общего имущества или любому другому помещению, он обязан за свой счет устранить ущерб, либо возместить расходы по его устранению.

Во-избежании неправомерных требований о возмещении нанесенного ущерба общему имуществу, собственнику, получившему доступ к общему имуществу, при проведении ремонтных работ либо осуществлении других необходимых действий лучше произвести проверку состояния части объекта общего имущества до начала проведения работ и зафиксировать данный факт письменным актом, а по завершению произведенных работ вызвать представителя органа управления объектом кондоминиума для составления акта по окончании работ, фиксирующий отсутствие нанесенного ущерба.

В случае отказа представителя органа управления объектом кондоминиума в письменной фиксации отсутствия нанесенного собственником ущерба общему имуществу  нужно самостоятельно составить указанный акт с участием других собственников объекта кондоминиума, завизировав его подписями этих собственников, а так же во-избежании спорных случаев, возможно, зафиксировать отсутствие ущерба общего имущества путем применения фото/видео съемки.

Письменный акт и фото/видео материалы будут подтверждать факт того, что по окончании ведения работ общему имуществу не был нанесен ущерб, что обезопасит собственника от возможных неправомерных действий со стороны других собственников либо органа управления.

Что можно сделать при отказе в доступе к общему имуществу?

В случае отказа в доступе к общему имуществу собственник помещений (квартир) может предпринять следующие действия:

• Обратиться в орган управления объектом кондоминиума с просьбой о представлении интересов и разъяснении другим собственникам помещений (квартир) о наличии равных прав в отношении общего имущества и правомерности поведения каждого собственника помещений (квартир) объекта кондоминиума.
• Созвать общее собрание собственников помещений (квартир).  Согласно пункту 1 статьи 213 Гражданского Кодекса РК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при не достижении соглашения в порядке, устанавливаемом судом. В случае отказа в доступе к общему имуществу, возможно, собрать инициативную группу и организовать общее собрание. На повестку собрания нужно вынести вопрос о доступе к общему имуществу. Если уставом кооператива не предусмотрено иное, решение принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании.  В случае принятого решения общим собранием об отказе в доступе к общему имуществу, у собственника помещений (квартир) есть право оспорить принятое решение в судебном порядке.
• Обратиться в суд.   Собственник помещений (квартир) имеет право обратиться с заявлением в суд, в следующих случаях:
  • при отказе в доступе к общему имуществу, находящемся в пределах помещения другого собственника;
  • при отказе органа управления объекта кондоминиума в доступе к общему имуществу;
  • оспорить принятое решение общего собрания собственников помещений (квартир) о доступе к общему имуществу в случаях, если решение было принято с нарушением требований Закона "О жилищных отношениях" если собственник не принимал участия в общем собрании, если собственник голосовал против принятого решения и оспариваемым решением нарушены права и законные интересы собственника.

В заявлении в суд должны быть изложены обстоятельства сложившейся ситуации, а так же приложены документы подтверждающие данные обстоятельства.