Когда не допускается внесудебная реализация заложенного имущества (ипотеки)?

Закон предусматривает два варианта реализации заложенного имущества: судебный и внесудебный. Кому принадлежит право выбора между этими вариантами? Может ли должник настаивать на том, чтобы реализация производилась только через суд?

В соответствии со статьей 318 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится в судебном порядке, если иное не установлено законодательными актами или не предусмотрено договором. Право самостоятельной внесудебной реализации заложенного имущества путем проведения торгов (аукциона) принадлежит залогодержателю, в том числе и банку, выдавшему кредит, только если оно оговорено в договоре залога (ипотечном договоре) и предусмотрено законом. Эта же статья устанавливает, что принудительная внесудебная реализация заложенного недвижимого имущества не допускается в установленных законом случаях.

Статья 24 Закона Республики Казахстан "Об ипотеке недвижимого имущества" устанавливает, что удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда:

• для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
• предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
• предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
• имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом, где был зарегистрирован ипотечный договор, и представленный в течение 25 календарных дней с момента получения уведомления о невыполнении обязательств;
• предметом ипотеки является жилище и (или) земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита (кредита), заключенному физическим лицом с микрокредитной организацией (кредитным товариществом).

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Указанные нормы позволяют залогодателю, получившему уведомление о невыполнении обязательств,  отказаться от внесудебной реализации заложенного имущества, зарегистрировав отказ в органе юстиции. Это условие действует только в отношении ипотечных жилищных займов и заемщиков-физических лиц. Также указанные нормы делают невозможной внесудебную реализацию жилья, заложенного в обеспечение микрокредита, полученного физическим лицом в микрокредитной организации или кредитном товариществе.

В остальных случаях, в том числе если предметом залога является движимое имущество, залогодержатель может прибегнуть ко внесудебным торгам, если данное право закреплено договором или установлено законом (например, залог вещей и транспорта в ломбарде).