Налоги при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Описание ситуации: 

В 2007 году умерла мама и оставила по наследству квартиру моей сестре. В 2008 сестра (гражданка РК, проживающая в Германии) вступила в право собственности. В 2013 году сестре срочно понадобилось продать квартиру. Она (уже гражданка Германии) прибыла в Казахстан на 2 недели, чтобы продать квартиру. Покупатель нашелся, но покупать он согласился под ипотечный кредит. Как ни старались, но быстро продать квартиру не получилось из-за проблем покупателя. Сестра предложила мне закончить сделку с покупателем по доверенности. Нотариус отказался и предупредил нас, в присутствие покупателя, что ЦОН откажет в регистрации из-за многочисленных случаев мошенничества при оформлении сделок по доверенности. С подачи нотариуса решили оформить на меня дарственную. После регистрации дарственной, покупатель пригласил оценщика. Оценщик оценил, теперь уже мою квартиру, для банка, дающего кредит покупателю (я расписался в его (оценщика) бумагах). Тогда же оценщик сказал мне, что банк дает кредит (из практики) на сумму 70-80% от суммы рыночной стоимости. Квартиру оценщик оценил в 4535774 тенге. К сожалению, я не знаю, на чье имя составлен отчет об оценке. Просто по договоренности всей процедурой занимался покупатель. По факту было так. Покупатель позвонил и попросил подъехать к квартире в назначенный срок. Я подъехал (это другой город) и мы ждали, когда подъедет оценщик (рекомендованный банком). Я расписался на бланке оценщика, сказал, что в квартиру запустят соседи и уехал в Алма-Ату. Возможно, отчет на мое имя, т.к. квартира на тот момент принадлежала мне.
Затем банк дал мне гарантийное письмо с указанной суммой 4400000 тг. Естественно, я прикинул для себя приблизительную рыночную стоимость квартиры в отчете оценщика.
После этого 17.07.13 нотариус составил договор купли-продажи квартиры. В договоре не упоминается срок оплаты. По договору покупатель обязался оплатить частично стоимость квартиры из своих средств и частично (основная часть) из средств банка по ипотечному кредитованию. Банк дал гарантийное письмо, что выплатит оговоренную сумму. Срок оплаты нигде не оговорен. В договоре, есть сноска или пункт после текста договора и всех подписей «Окончательный расчет произведен, к покупателю претензий не имею *___*_____________20__ год». При подписании договора я поинтересовался у нотариуса о гарантиях оплаты, т.к. денег от покупателя я не видел. Нотариус объяснил, что данный договор, это договор с условием. Т.е. покупатель ничего с квартирой не сможет сделать (продать, подарить и т.д.) пока не будет моей подписи, подтверждающей окончательный расчет и отсутствие претензий на всех экземплярах договора заверенной им (нотариусом). Также нотариус предупредил покупателя о регистрации в ЦОН (6 мес) и меня о налоге (10% с прироста).
22.08.13 банк перечислил от имени покупателя 4800000 тг. Получив деньги, я предложил покупателю пойти к нотариусу и завершить сделку моей подписью о получении окончательного расчета. Покупатель сказал, что не может этого сделать, т.к. его копия ДКП находится в банке, до выплаты им (покупателем)какого-то % от займа. Я несколько раз предлагал завершить (последний раз в сентябре 2014г.), но копии договора у покупателя на руках нет. В конце концов, думал я, деньги получены, договор не зарегистрирован (т.к. не завершен), декларировать в НУ нечего (прикинул в голове предполагаемую рыночную стоимость квартиры примерно на то время из разговора с оценщиком) т.к. ИД от прироста нет. Деньги за квартиру перевел сестре в германию сразу, как получил.
22.01.15. получаю от НУ уведомление о нарушении по результатам камерального контроля. Квартира продана меньше, чем через год (ст.180), отчуждена 19.07.13. Я поясняю в НУ, что не знал до уведомления об отчуждении квартиры, т.к. был уверен, что сделка не завершена, и при том нет ИД от прироста. По версии НУ прирост от разницы стоимости реализации и кадастровой стоимости все-таки был.
Получается, что за месяц, который я ждал оплаты, покупатель мог несколько раз продать квартиру вопреки уверениям нотариуса. Я не юрист, поэтому поверил лицензированному нотариусу, По идее ЦОН должен был отказать в приеме документов. Платить большой налог не хочу. Сейчас жду заключения к пояснения во исполнение уведомления от НУ.

Вопросы: 

1. Является ли такой договор купли-продажи квартиры с рассрочкой (отсрочкой)?
2. Является ли моя нотариально заверенная подпись, под пунктом об окончательном расчете, существенным условием данного договора?
3. Возможна ли регистрация такого договора покупателем в регистрирующем органе?

Ответ: 

1. В части отнесения договора купли-продажи к договору с отсрочкой платежа

Пунктом 1 статьи 438 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) закреплено, что Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором.

Согласно пункту 1 статьи 441 Гражданского кодекса, в случаях, когда договором предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если срок договором не предусмотрен, - то обязательство по оплате должно быть исполнено в разумный срок, либо в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о исполнении обязательства по уплате суммы (пункт 2 статьи 277 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

В данном случае, условия договора купли-продажи позволяют сделать вывод о том, что между продавцом и покупателем была достигнуто договоренность об отсрочке платежа, согласно которой при подписании договора покупатель передал часть денежной суммы за приобретаемую квартиру и часть денежной суммы будет оплачена после подписания договора, за счет заемных средств Банка.

2. В части определения существенных условий договора

Пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Республики Казахстан, договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В данном случае из содержания договора купли-продажи следует, что между сторонами были достигнуты все существенные условия договора, а именно предмет сделки, его цена и порядок расчета. Отметка в договоре об окончательном расчете не является существенным условием, а служит лишь страховой мерой на случай возникновения спора между продавцом и покупателем по вопросу окончательного расчета по договору.

3. В части возможности регистрации договора купли-продажи квартиры без Продавца

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон (участников) сделки, государственного органа (его уполномоченного представителя) или иных уполномоченных лиц, поданного в регистрирующий орган (Департамент, управление юстиции).

Пунктом 2 вышеуказанной статьи Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", установлен перечень документов, необходимых для государственной регистрации. К таковым относятся следующие документы:

  • Заявление о государственной регистрации установленного образца;
  • Правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации;
  • Документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", в тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, регистрация осуществляется по заявлению любой стороны (участника) сделки.

Проанализировав договор купли-продажи, можно сделать вывод о том, что каких-либо условий, ограничивающих регистрацию сделки, до полного расчета между сторонами, нотариусом прописано не было. Таким образом, поскольку договор купли-продажи квартиры был удостоверен в нотариальном порядке, и в нем не содержалось условий, ограничивающих его регистрацию, то это позволило покупателю сдать документы на регистрацию в органы юстиции и тем самым оформить на себя право собственности на данную квартиру. Поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан, права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, то следовательно, после регистрации договора в органах юстиции покупатель стал полноправным собственником данной квартиры и вправе был совершать с данной квартирой любые законные действия.

4. В части правомерности действий нотариуса при оформлении договора дарения и купли-продажи

Статьей 18 Закона Республики Казахстан «О нотариате» установлено, что нотариус в своей работе обязан разъяснять гражданам и юридическим лицам права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, а в случае необходимости отказывать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Республики Казахстан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона Республики Казахстан «О нотариате», нотариальная деятельность в Республике Казахстан основывается на принципах законности, независимости, тайны нотариальных действий.

В данном случае нотариус необоснованно и незаконно отказал в совершении сделки купли-продажи по доверенности, поскольку законодательство Республики Казахстан допускает такую возможность. То есть Ваша сестра могла выдать на Ваше имя доверенность с правом продажи квартиры (у этого же нотариуса) после чего Вы, действуя уже от ее имени, совершили бы сделку. Результат такого действия для Вас — отсутствие каких-либо правовых последствий, как со стороны налогового законодательства, так и со стороны гражданского законодательства. Результат такого действия для нотариуса — отсутствие каких-либо претензий со стороны продавца и покупателя, поскольку он (нотариус) полностью сопровождал эту сделку.

Таким образом, нотариус ввел Вас в заблуждение относительно возможного варианта совершения сделки, предложив более выгодный (для нотариуса) и более затратный (для сторон сделки) вариант, путем совершения двух сделок: договора дарения и договора купли-продажи.

В соответствии с подпунктом 3 статьи 11 Закона Республики Казахстан «О нотариате», лишение лицензии нотариуса осуществляется решением суда по иску органов прокуратуры, либо Министерства юстиции Республики Казахстан, либо Республиканской нотариальной палаты в случае нарушения законодательства, причинившего ущерб интересам государства, физических и юридических лиц.

В этой связи Вы вправе обратиться в адрес органов прокуратуры и Министерства юстиции Республики Казахстан с жалобой на незаконные действия нотариуса, которые привели к причинению имущественного ущерба, описав всю ситуацию.

5. В части необходимости уплаты индивидуального подоходного налога

В пункте 1 статьи 180-1 Кодекса Республики Казахстан "О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)" закреплено, что доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации имущества (в частности жилищ) находящегося на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности.

Применительно к описанной ситуации достоверно установлено, что квартира, с момента ее приобретения по договору дарения и до момента продажи, находилось на праве собственности менее одного месяца.

Пунктом 2 статьи 180-1 Налогового кодекса Республики Казахстан установлено, что доходом от прироста стоимости при реализации имущества, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения.

Пункт 6 статьи 180-1 Налогового кодекса Республики Казахстан определяет, что в случае отсутствия рыночной стоимости реализованного имущества приростом стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности.

При этом рыночная цена определяется на основе отчета об оценке, проведенного по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 7 статьи 180-1 Налогового кодекса Республики Казахстан, при отсутствии рыночной стоимости (отчета об оценке), либо при несоблюдении срока определения рыночной стоимости (составления отчета об оценке), доходом от прироста стоимости будет являться положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и оценочной стоимостью. При этом оценочной стоимостью является стоимость, определенная для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество.

В данном случае, для определения возможного индивидуального подоходного налога в размере 10%, необходимо рассмотреть два варианта:

1) наличие отчета об оценке

Как следует из описанной ситуации, после оформления права собственности на квартиру (по договору дарения) была произведена оценка квартиры, стоимость которой составила 4 535 774 тенге. В этой связи необходимо сделать следующее:

  • в оценочной компании выяснить на чье имя был подготовлен отчет об оценке квартиры (учитывая, что Вы подписывали документы у оценщика);
  • в том случае, если отчет об оценке был выполнен на Ваше имя, затребовать его заверенную копию и представить в налоговый орган.
  • в случае непринятия налоговым органом отчета об оценке обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия налогового органа.

При наличии отчета об оценке, индивидуальный подоходный налог составит 26 426 тенге, из расчета: (4 800 000 тенге (цена реализации) - 4 535 774 тенге (цена приобретения)) х 10% (ставка налога) = 26 426 тенге.

Обязательные условия применения данного пункта:

  1. Наличие отчета об оценке на дату возникновения права;
  2. Оценка должна быть выполнена на Ваше имя.

2) отсутствие отчета об оценке

 

В том случае, если отчет об оценке отсутствует, то требования налогового органа будут правомерными. Сумма налога будет рассчитана исходя из суммы исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество (иначе говоря будет применена «кадастровая» стоимость квартиры).

Автор ответа: 
Георгий Сорокин
Ваша оценка: Нет Рейтинг: 4.7 (14 голосов)
 

Используя материалы сайта, вы соглашаетесь с Правилами.