Покупка земельного участка гражданином России

В соответствии со статьей 2 Закона Республики Казахстан «О правовом положении иностранцев» иностранцами в Республике Казахстан признаются лица, не являющиеся гражданами Республики Казахстан и имеющие доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства. Согласно статье 4 указанного Закона постоянно проживающими в Республике Казахстан признаются иностранцы, получившие на то разрешение и документ на право постоянного проживания в установленном порядке. Таким образом, Вы обладаете в Республике Казахстан статусом постоянно проживающего иностранца.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 23 Земельного кодекса Республики Казахстан в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки для следующих целей:

• под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами;
• земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

В связи с этим иностранцы (постоянно проживающие и временно проживающие) не могут приобрести право собственности на земельный участок, целевым назначением которого является ведение личного подсобного хозяйства.
В то же время для некоторых иностранцев международными договорами предусмотрены исключения из указанного ограничения.

Согласно пункту 6 статьи 6 Земельного кодекса иностранцы, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица пользуются правами и несут обязанности в земельных правоотношениях наравне с гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан, если иное не предусмотрено Земельным кодексом или другими законодательными актами Республики Казахстан. В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса, если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в Земельном кодексе, применяются правила указанного договора. Международные договоры, ратифицированные Республикой Казахстан, к земельным отношениям применяются непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание законодательного акта. В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Конституции Республики Казахстан международные договоры, ратифицированные Республикой, имеют приоритет перед ее законами и применяются непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание закона.

Пунктом 1 статьи 4 Договора от 20 января 1995 года между Республикой Казахстан и Российской Федерацией о правовом статусе граждан Республики Казахстан, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, и граждан Российской Федерации, постоянно проживающих на территории Республики Казахстан, ратифицированным Постановлением Верховного Совета Республики Казахстан от 28 февраля 1995 года №317, установлено, что гражданин одной Стороны, постоянно проживающий на территории другой Стороны, пользуется такими же правами и свободами и несет такие же обязанности, что и граждане Стороны проживания, за изъятиями, установленными настоящим Договором.

В силу того, что данный международный договор к земельным отношениям должен применяться непосредственно (статья 7 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 4 Конституции), то ограничения, установленные пунктами 3, 4 статьи 23 Земельного кодекса в отношении возможности иностранцев приобретать в собственность земельные участки только с определенным целевым назначением, в отношении граждан Российской Федерации не должны применяться.

Отказывая в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков с участием граждан Российской Федерации, нотариусы обычно ссылаются на подпункт 3) пункта 49 Правил совершения нотариальных действий нотариусами, утвержденных Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 31 января 2012 года №31, согласно которому нотариус не удостоверяет отчуждение, земельного участка, предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства негосударственным юридическим лицам, иностранным гражданам и лицам без гражданства (пункты 3, 4 статьи 23 Земельного кодекса Республики Казахстан). Однако при этом нотариусы не учитывают, что согласно пункту 1 статьи 104 Закона Республики Казахстан «О нотариате» если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила о нотариальных действиях, чем те, которые предусмотрены законодательными актами Республики Казахстан, при совершении нотариальных действий применяются правила международного договора. С учетом вышеприведенных норм законодательства такой отказ в нотариальном удостоверении сделки является неправомерным.

Таким образом: 

1. Нотариус не вправе отказать в удостоверении договора купли-продажи дома с земельным участком по тому основанию, что целевым назначением участка является «ведение личного подсобного хозяйства» (то есть по пунктам 3, 4 статьи 23 Земельного кодекса), если покупателем является гражданин Российской Федерации, имеющий вид на жительство.

2. Вышеуказанные нормы законодательства Республики Казахстан и ратифицированных ею международных договоров позволяют гражданам Российской Федерации приобретать земельные участки на условиях, аналогичных тем, которые предусмотрены для граждан Республики Казахстан.

3. Рекомендуется обосновать нотариусу законность и возможность заключения рассматриваемой сделки со ссылкой на приведенные в настоящем заключении нормы и потребовать письменный отказ в совершении нотариального действия со ссылкой на законодательство, который может быть обжалован в суде. Следует учитывать также, что законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения указанной сделки. Она может быть оформлена в простой письменной форме и после проверки подлинности подписей в районном управлении юстиции по месту нахождения недвижимости сдана на регистрацию в ЦОН.