Права на недвижимость и земельный участок при заключении сделки

Переход объекта недвижимости от одного собственника к другому влечет переход прав на земельный участок, на котором расположен этот объект. В зависимости от вида объекта, этот переход оформляется по разному. В некоторых случаях в договоре требуется прямо указывать о земельном участке, а в других случаях переход прав на землю происходит автоматически.

Сделка с первичным объектом недвижимости

Понятие первичного объекта

В соответствии с подпунктом 7) статьи 1 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под первичным объектом недвижимости понимаются здания и сооружения различного функционального назначения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации.

Требования при совершении сделки с первичным объектом и земельным участком

Пункт 3 статьи 52 Земельного кодекса Республики Казахстан гласит, что отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются.

Таким образом, данная норма закрепляет правило согласно которому сделка с первичным объектом, то есть зданием (строением, сооружением) не возможна, если предметом сделки одновременно не является земельный участок, на котором расположена эта недвижимость.

Указанное правило распространяется и при сделке с частью первичного объекта. В этом случае подлежит отчуждению соответствующая часть земельного участка. Если же часть первичного объекта зарегистрирована в качестве обособленного, то применяются правила, относящиеся ко вторичному объекту.

Сделка со вторичным объектом

Понятие вторичного объекта

Вторичным объектом недвижимости в соответствии с подпунктом 8) статьи 1 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности.  Каждый вторичный объект согласно пункту 1 статьи 40 указанного закона , рассматривается как отдельный объект недвижимости, которому для целей государственной регистрации присваивается самостоятельный кадастровый номер. Таким образом, ко вторичным объектам относятся: квартиры, различные помещения (встроенный магазин, офис и т.п.), при условии, что им присвоены отдельные кадастровые номера.

Требования при совершении сделки со вторичным объектом

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав на вторичные объекты, входящие в состав объекта кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок не требуются. Это означает, что при совершении сделок с квартирами и нежилыми помещениями, которым присвоены отдельные кадастровые номера, не требуют одновременного переоформления прав на землю, поскольку переход прав на помещение влечет за собой переход прав на соответствующую долю в кондоминиуме (в который входит соответствующее право на земельный участок).

Указанная норма предусматривает одно исключение. В тех случаях, когда доля в правах на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, подлежит выкупу (это, например, все случаи, когда помещение предназначено не для жилья), для регистрации прав на вторичный объект или в случае его отчуждения участник кондоминиума должен представить документ, подтверждающий выкуп доли в праве на земельный участок (договор купли-продажи права на долю в общей собственности).

Последствия несоблюдения требований к сделке со зданием и землей

В случае нарушения указанных выше правил при совершении сделки с недвижимым имуществом, приобретатель недвижимости получит отказ органа юстиции в регистрации сделки, со ссылкой на нарушенные вышеуказанные нормы Земельного кодекса и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пройти регистрацию такая сделка может только, если будет совершена сторонами в надлежащей форме. Например, если стороны заключили сделку о продаже здания или его части без перехода соответствующих прав на земельный участок или его часть, им необходимо внести изменения в заключенный договор, дополнив его положениями о переходе прав на земельный участок. Если один из участников будет уклоняться от приведения сделки в соответствие с законом (например, продав здание или часть него без земли, уклоняется от передачи прав на участок или его часть), то у другого участника сделки отсутствует возможность добиться регистрации сделки,  в связи с чем ему остается обратиться в суд за признанием сделки недействительной по причине ее несоответствия вышеуказанным нормам закона