Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома

Кто несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома: собственники или КСК? Кто устанавливает размер расходов на содержание дома? Как заставить собственников, которые не хотят участвовать в общих расходах, платить за ремонт крыши или подавала? Кто должен возмещать ущерб, если ремонт был вовремя не сделан?

Общие расходы на содержание многоквартирного жилого дома

Плата за содержание и ремонт общего имущества устанавливается в размере, обеспечивающем содержание указанного имущества в соответствии с требованиями законодательства Республики Казахстан, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электроснабжения, теплоснабжения и водоотведения.

Кто несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома: собственники или Кооператив собственников квартир (КСК)?

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома.

Следовательно, обязанности по содержанию общего имущества возложены на собственников помещений (квартир) многоквартирного дома. КСК в свою очередь является управляющей организацией, создаваемой собственниками помещений (квартир) для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума, в обязанности которого не входит участие в расходах на содержание общего имущества.

Таким образом, собственники помещений (квартир) обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Кто устанавливает размер расходов на содержание дома?

Расходы собственника на содержание общего имущества должны быть соразмерны его доле в общем имуществе многоквартирного дома. Пункт 1 статьи 50 Закона "О жилищных отношениях", указывает, что размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.

Следовательно, доля собственника помещения в общем имуществе соразмерна площади жилого помещения, находящегося в его индивидуальной собственности.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества утверждается на общем собрании собственников помещений (квартир) жилого дома в соответствии с долей собственника помещения (квартиры) в общем имуществе.

Кто разрабатывает и утверждает смету расходов на содержание дома?

В соответствии с пунктом 9 статьи 47 Закона "О жилищных отношениях" за каждый финансовый год правление кооператива представляет общему собранию членов кооператива финансовые отчеты, а также проекты годовых смет, достаточные для покрытия ожидаемых расходов по содержанию и функционированию объекта кондоминиума. Смета должна предусматривать создание и пополнение резервного фонда кооператива.

Правлением кооператива собственников квартир является состав лиц осуществляющих контроль и управление объектом кондоминиума во главе с председателем правления КСК.

Следовательно, обязанность по разработке сметы расходов на содержание общего имущества возложена на правление кооператива собственников квартир. Утверждение представленной сметы осуществляет общее собрание собственников помещений квартир путем проведения голосования или письменного опроса в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 42-1 Закона "О жилищных отношениях".

Кто контролирует правильное расходование средств на содержание дома?

Пункт 1 статьи 49 Закона предусматривает обязанность ревизионной комиссии кооператива собственников помещений (квартир) по проведению финансовой проверки каждого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов. В результате ревизионная комиссия обязана довести до сведения собственников помещений (квартир) на общем собрании акт проверки финансово-хозяйственной деятельности кооператива.

Таким образом, контроль за правильным расходованием денежных средств возложен на ревизионную комиссию КСК.

Периодичность расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона "О жилищных отношениях" расходы на содержание многоквартирного жилого дома (жилого здания) производятся ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрено иное.

В том случае если устав КСК содержит иную информацию о периодичности осуществления платежей собственниками помещений (квартир) на содержание общего имущества, тогда правление обязано довести указанную информацию до сведения всех собственников помещений (квартир) многоквартирного дома для надлежащего исполнения обязательств собственниками квартир.

Дополнительные расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума

Пунктом 1 статьи 50 Закона "О жилищных отношениях" установлено, что дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание жилого дома (жилого здания), не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их письменного согласия.

Следовательно, КСК не может обязать собственника вносить платежи, не установленные сметой расходов, утвержденной общим собранием участников объекта кондоминиума.

Но из вышеуказанного имеются исключения, установленные пунктами 2,3 статьи 50 Закона "О жилищных отношениях", в результате чего собственник помещения (квартир) обязан нести дополнительные расходы по содержанию общего имущества объекта кондоминиума. Законом предусмотрены следующие исключения:

• Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.
• Собственники помещений (квартир) покрывают расходы сверх установленной сметы, которые связаны с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений (квартир) общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.
• Собственники помещений (квартир) обязаны нести расходы сверх установленной сметы, связанные с использованием общего имущества для личных целей. В данном случае расходы должны компенсироваться тем собственником, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом.

Ответственность за уклонение от погашения расходов на содержание дома

Законодательство устанавливает ответственность собственника помещений (квартир) за непогашение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Закона "О жилищных отношениях" в случае просрочки собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством Республики Казахстан, исходя из установленной Национальным банком ставки рефинансирования.

Если членом кооператива собственников помещений (квартир) задолженность не погашается в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности. Необходимо отметить, что на требование по погашению задолженности срок исковой давности не распространяется.

Исходя, из указанного пункта следует, что у КСК возникает право обращения с иском в суд о принудительном взыскании суммы задолженности только в случае отсутствия уважительных причин у собственника помещения (квартиры) обосновывающих неуплату обязательных платежей.

К уважительным причинам невнесения собственником помещения (квартиры) обязательных платежей за пользование общим имуществом, можно отнести, например:

1. длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;
2. тяжелое материальное положение собственника помещения (квартиры) в связи с утратой им работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые им меры;
3. болезнь собственника помещения (квартиры) и/или членов его семьи;
4. другие уважительные обстоятельства, указывающие на невозможность внесения обязательных платежей жильцом за пользование общим имуществом.

К уважительным причинам невозможно отнести, например, злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами собственником помещения (квартиры), забывчивость собственника помещения (квартиры)или нежелание вносить обязательные платежи по субъективным причинам.

Необходимо отметить, в случае обращения КСК с иском в суд, собственнику помещения (квартиры) необходимо представить доказательства наличия уважительных причин невнесения последним обязательных платежей за пользование общим имуществом многоквартирного дома.

Доказательствами могут служить справки о болезни, письменное уведомление от работодателя о задержке выплаты заработной платы, подтверждающие документы, указывающие на увольнение с работы собственника помещения (квартиры) и иные документы подтверждающие обоснованность причин указывающих на невозможность внесения обязательных платежей.

В случае отсутствия доказательств указывающих на уважительность причин неуплаты обязательных платежей задолженность по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома может быть взыскана с собственника помещения (квартиры) многоквартирного дома.

Можно ли требовать, чтобы расходы на ремонт и содержание дома возместил акимат или другой государственный орган?

Согласно статье 189 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо.

Таким образом, собственники помещений (квартир) не вправе предъявлять требования к государственным органам и иным лицам о погашении расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Как заставить собственников, которые не хотят участвовать в общих расходах, платить за ремонт общего имущества (крыши, подавала и т. д.)?

В многоквартирных домах заинтересованность собственников квартир, расположенных на верхних этажах, в ремонте общего имущества часто не совпадает с заинтересованностью собственников квартир, расположенных на нижних этажах. В связи, с чем жильцы верхних этажей не могут добиться сбора средств на ремонт протекающей крыши, а жильцы нижних этажей - на ремонт затопленного подвала.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Закона "О жилищных отношениях" собственники помещений (квартир)  несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Пунктом 4 статьи 47 Закона "О жилищных отношениях" установлено, что общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее 50% членов кооператива либо их доверенных лиц.

При отсутствии такого кворума наступают последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 43 Закона, то есть если на собрании присутствует менее половины собственников помещений (квартир) или их доверенных лиц, собрание признается несостоявшимся. В этом случае созывается повторное собрание, которое будет признано состоявшимся независимо от числа его участников.

Пункт 7 статьи 47 Закона "О жилищных отношениях" определяет, что если Законом или Уставом кооператива не предусмотрено иное, решение общего собрания членов кооператива принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании. Каждый член кооператива имеет один голос.

Если одному члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество голосов. В случае равного разделения голосов голос председателя собрания является решающим.

Если 50% жильцов дома явится на собрание и более 50% из числа явившихся  проголосуют за внесение дополнительных взносов на ремонт общего имущества (крыши или подвала) - остальные обязаны подчиниться и внести взносы.

Таким образом, в случае необходимости осуществления ремонта общего имущества жильцам нужно инициировать созыв общего собрания и обеспечить в нем участие большинства собственников квартир жилого дома.

Кто должен возмещать ущерб, если ремонт был вовремя не сделан?

Статьей 917 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) установлены общие основания ответственности за причинение вреда. Вред (имущественный и (или) неимущественный), причиненный неправомерными действиями (бездействием) имущественным или неимущественным благам и правам граждан и юридических лиц, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме.

Следовательно, жильцы многоквартирного дома своевременно и полностью исполнившие обязанности по внесению обязательных платежей на содержание общего имущества вправе требовать возмещения вреда от кооператива, причиненного неисполнением обязанностей последнего по обслуживанию объекта кондоминиума.

Но необходимо отметить, что денежные средства КСК имеет только от полученных взносов, и скорее всего резервных денежных средств для выплаты долга образовавшегося в результате присужденной суммы у КСК не будет и обращение жильца с иском в суд может не принести соответствующего результата.

Таким образом, до обращения с иском в суд о возмещении вреда собственник помещения (квартиры) должен постараться установить причины, по которым КСК не произвел ремонт общего имущества, а также потребовать у председателя КСК информацию о сумме денежных средств, хранящихся на счете КСК. После чего, оценив свои возможности, собственник помещения (квартиры) может принять решение о дальнейших действиях по восстановлению нарушенных прав.