Собственник нежилого помещения и платежи в КСК

У собственников нежилых помещений, встроенных в жилые дома, не всегда складываются отношения с собственниками квартир и кооперативом собственников квартир, обслуживающим дом. Спорные моменты возникают относительно обязательности членства в КСК, размера платежей, участия в дополнительных расходах на содержание дома, контроля за произведенными расходами.

Утверждение сметы расходов и доходов кооператива, и, соответственно, размеров ежемесячных взносов – это компетенция общего собрания членов КСК, которое контролирует работу правления кооператива и его председателя и вправе потребовать от них отчета по расходам и доходам.

В соответствии со статьей 35 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности. Размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.

В то же время согласно статье 37 этого Закона собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями. И наоборот, расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений. Эта же статья устанавливает, что собственник нежилого помещения не может участвовать в решении вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересов, а в решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений, не могут участвовать другие собственники.

Статья 42 Закона "О жилищных отношениях" предоставляет собственнику нежилого помещения право заключить индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги. Таким образом, у собственника имеется возможность оплачивать все коммунальные услуги напрямую их поставщикам и только в потребляемом количестве.

Собственник нежилого помещения вправе прекратить членство в кооперативе, поскольку эта организация основана на принципах добровольности. Не смотря на это в соответствии с пунктом 8 статьи 43 Закона "О жилищных отношениях" он наряду со всеми членами кооператива обязан принимать соразмерное денежное и (или) трудовое участие в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объекта кондоминиума, относящиеся к содержанию и использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома (с учетом указанных выше особенностей, касающихся статуса нежилого помещения).

Согласно статье 50 указанного Закона дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия. При этом собственники нежилых помещений обязаны покрывать расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.

Таким образом:

• Собственник нежилого помещения вправе прекратить членство в кооперативе и оплачивать коммунальные услуги поставщикам по договорам, заключенным напрямую.
• Помимо оплаты коммунальных услуг собственник нежилого помещения обязан нести расходы по содержанию объекта кондоминиума, но только те, которые связаны с пользованием нежилыми помещениями. В них не могут быть включены, например, расходы по ремонту лестничных клеток или лифтов, поскольку собственник ими не пользуется.
• Расходы, не связанные с необходимой эксплуатацией дома (например, скамейки во дворе), не могут быть возложены на собственника нежилого помещения без его согласия.
• Перечень и размер расходов, в которых участвует собственник нежилого помещения, лучше определить в договоре с КСК. Если согласовать условия договора в добровольном порядке с кооперативом не удастся, спор может быть разрешен судом.