Содержание общего имущества в многоквартирном доме

У собственников помещений (квартир) многоквартирного дома нередко возникают вопросы. Какие части жилого дома относятся к общему имуществу? Кто ответственный за содержание общего имущества? Каким образом ведется содержание общего имущества в многоквартирном доме и как заключить договор с сервисной компанией?

Что такое общее имущество?

Пунктом 24) статьи 2 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" установлено, что общим имуществом являются части объекта кондоминиума, а именно: подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Таким образом к общему имуществу жилого дома относятся все составляющие многоквартирного дома, находящиеся в общем пользовании собственников помещений (квартир).

Кто осуществляет содержание общего имущества

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума, установлено, что содержание общего имущества представляет собой совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума.

Соответственно на основании заключенного договора  сервисной деятельности за содержание общего имущества жилого дома отвечает юридическое или физическое лицо, с установленными на основании договора на оказание услуг обязанностями по содержанию общего имущества. В том случае, если такой договор не заключен с сервисной компанией, то следует руководствоваться подпунктом 4) пункта 2 статьи 48 Закона "О жилищных отношениях", согласно которому в компетенцию правления и председателя правления кооператива собственников квартир (КСК) входит управление объектом кондоминиума. Соответственно в управление объектом кондоминиума, входит и содержание общего имущества объекта.

Таким образом, в случае наличия у КСК договора об осуществлении сервисной деятельности с сервисной компанией, собственники квартир вправе предъявлять требования к качеству содержания общего имущества к субъекту сервисной деятельности. В том случае если договор сервисной деятельности отсутствует, то ответственность за содержание общего имущества многоквартирного дома несет кооператив собственников квартир.

Каким образом осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме?

В соответствии с пунктом 5 Правил содержания общего имущества содержание общего имущества многоквартирного дома осуществляется путем:

1. проведения текущего и капитального ремонта в соответствии с архитектурно-строительными нормами, экологическими требованиями и нормативами, мероприятиями по санитарно-техническому обслуживанию;
2. соблюдения норм экологической безопасности в местах складирования коммунальных отходов;
3. текущего технического, санитарного содержания общего имущества объекта кондоминиума, общедомовых инженерных систем и оборудования, земельного участка;
4. расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
5. капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, либо его отдельных строительных конструкций, общедомовых инженерных систем и оборудования.

Следует отметить, что текущий ремонт общего имущества, необходимый для поддержания работоспособности коммуникаций и эксплуатации здания в целом, а также устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов  может быть произведен только после проведения общего собрания участников объекта кондоминиума, на котором будет принято решение большинством голосов из числа собственников помещений (квартир) многоквартирного дома (подпункт 5 пункта 2 статьи 42-1 Закона "О жилищных отношениях").

Капитальный ремонт общего имущества может быть произведен также только на основании принятого решения большинством голосов собственников помещений (квартир) многоквартирного дома на общем собрании участников объекта кондоминиума (подпункт 6 пункта 2 статьи 42-1 Закона "О жилищных отношениях").

Какой перечень работ и услуг, оказываемый субъектом сервисной деятельности должен быть указан в договоре сервисной деятельности?

В том случае если за содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечает сервисная компания, то между КСК и субъектом сервисной деятельности должен быть заключен договор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в перечень работ и услуг, предоставляемых сервисной компанией включается комплексное выполнение следующих работ:

• плановые и неплановые осмотры технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума (за исключением газового, лифтового оборудования и мусоропровода, на которое составляются отдельные договоры с соответствующими организациями);
• санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в неканализированных домах - очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных);
• озеленение;
• дезинфекция, дератизация, дезинсекция подвальных помещений и других мест общего пользования;
• подготовка к весенне-летнему и зимнему периодам;
• устранение аварий;
• очистка вентиляционных каналов и дымоходов;
• текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
• капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
• обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции.

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения утверждается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (подпункты 5,6 пункта 1 статьи 42-1 Закона "О жилищных отношениях").