Что делать, если вы купили некачественную недвижимость?

Какие права имеет продавец, которому продана некачественная недвижимость? С какими недостатками по качеству может столкнуться покупатель недвижимости? За какие из недостатков несет ответственность продавец? Как влияет гарантийный срок на предъявление претензий по качеству недвижимости? Как зафиксировать и подтвердить выявленные недостатки? Как защитить свои права в суде?

В чем могут выражаться отступления от качества при покупке недвижимости?

Отступления от качества в приобретенной вами недвижимости могут быть нескольких видов:

Отступления от строительных норм (СН) и строительных норм и правил (СНИПОВ)

Они могут выражаться в следующем:

• Трещины в стенах, потолках или полу.
• Неровные или непрочные перегородки.
• Использование некачественных строительных материалов.
• Протечки в водопроводной или канализационной системе.
• Проблемы с отоплением или вентиляцией.
• Некачественная электропроводка.
• Неправильно установленные окна, двери или напольное покрытие.

Несоответствие проектно-сметной документации

Такие нарушения обычно включают в себя:

• Несоответствие площади объекта проектной площади.
• Иные планировочные решения, чем указано в проектной документации.
• Несоответствие этажности, высоты потолков или других архитектурных параметров.
• Использование иных материалов и оборудования, чем предусмотрено проектом (часто более дешевых).

Несоответствие санитарным и экологическим нормам

Среди таких нарушений встречаются:

• Наличие влаги, плесени или грибка.
• Сырость из-за некачественной гидроизоляции.
• Шумовые проблемы (плохая звукоизоляция, шум от соседей или внешних источников).
• Неприятные запахи или использование вредных материалов.

Юридические несоответствия

Среди таких нарушений встречаются:

• Отсутствие согласования отступлений от проекта.
• Обременения, о которых не знал покупатель.
• Проблемы с правоустанавливающими документами.

За какие недостатки проданной недвижимости отвечает продавец?

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. При этом продавец отвечает за недостатки проданного товара и тогда, когда он не знал о них. Соглашение об освобождении продавца от ответственности или об ее ограничении ничтожно.

Таким образом, продавец недвижимости несет ответственность за недостатки проданной недвижимости, возникшие до момента передачи недвижимости покупателю либо если причины недостатков возникли до момента передачи. Не имеет значения при этом, знал ли сам продавец об имеющихся недостатках либо продал некачественную недвижимость неумышленно. Продавец отвечает даже в тех случаях, когда в договоре указано о том, что покупатель отказывается от предъявления претензий.

Доказать момент возникновения недостатков должен покупатель недвижимости.

Как влияет гарантийный срок на предъявление претензий по некачественной недвижимости?

Продавец может в договоре установить гарантию качества на проданную недвижимость и предоставить гарантийный срок для предъявления претензий о недостатках.

Пунктом 2 статьи 429 Гражданского кодекса установлено, что в отношении недвижимости, на которую продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки, если не докажет, что эти недостатки возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования недвижимостью либо действий третьих лиц или непреодолимой силы.

Согласно пункту 1 статьи 430 Гражданского кодекса покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками недвижимости, при условии, что они обнаружены в течение гарантийных сроков, если иное не установлено законодательными актами или договором.

Если продавец установил гарантийный срок на проданную недвижимость, то покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками, при их обнаружении в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 430 Гражданского кодекса).

Если продавец не установил гарантийный срок, то требования, связанные с недостатками недвижимости, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки были обнаружены в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи недвижимости покупателю (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пункту 5 указанной статьи, если предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее 2  лет и недостатки недвижимости обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах 2 лет со дня передачи ему недвижимости, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи недвижимости покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Важно учитывать, что гарантийный срок начинает течь не с момента заключения договора, а с момента передачи недвижимости покупателю. Также надо иметь ввиду, что гарантийный срок установлен именно для выявления недостатков, а не для обращения в суд. Обращение в суд за защитой прав покупателя может произойти позднее в пределах срока исковой давности, при условии, что недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Как зафиксировать и подтвердить выявленные недостатки недвижимости?

Покупателю необходимо документально зафиксировать выявленные недостатки. Это можно сделать следующими способами:

• Составление акта с указанием всех выявленных дефектов.
• Фотографирование и видеосъемка дефектов.
• Тепловизионное исследование (при нарушении теплового режима).
• Заключение о нарушении санитарных норм (при наличии влажности, грибка, вредных веществ, шумов, нарушений освещенности).
• Привлечение независимой экспертной организации для оценки соответствия недвижимости установленным нормативам.
• Заключение пожарно-технической экспертизы.

Фиксацию недостатков необходимо произвести как можно раньше. Это поможет доказать, что недостатки существовали на момент передачи недвижимости от продавца к покупателю.

Для участия в фиксации недостатков необходимо письменно пригласить продавца. Это поможет доказать, что недостатки были выявлены в период гарантийного срока. Отсутствие продавца не является препятствием для составления акта или заключения экспертизы.

Права покупателя в случае приобретения недвижимости ненадлежащего качества

Согласно пункту 1 статьи 428 Гражданского кодекса, если недостатки не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения выявленных недостатков в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;
• замены объекта недвижимости ненадлежащего качества на недвижимость, соответствующую договору (такое требование может быть выполнено при условии, что другой объект у продавца имеется);
• отказа от исполнения договора и возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы.

Покупателю принадлежат данные права, даже если в договоре будет указано, что он от них отказался и претензий не имеет. Условия договора об отказе покупателя от своих прав ничтожны.

Право выбора конкретного способа защиты прав принадлежит покупателю в зависимости от ситуации.

Для определения размера расходов, необходимых на устранение недостатков либо соразмерного уменьшения покупной цены, покупатель может прибегнуть к услугам организации, осуществляющей составление проектно-сметной документации, которая составит смету, включающую перечень и стоимость необходимых строительных материалов и работ, для приведения объекта в соответствие с требованиями.

Защита прав покупателя некачественной недвижимости

Покупатель вправе направить продавцу претензию с требованием выполнения одного из указанных вариантов решения проблемы. Претензию желательно отправить в пределах гарантийного срока, если отсутствуют доказательства того, что продавец уведомлен о выявленных недостатках.

Если продавец не реагирует на претензию или отказывается разрешать спор мирным путем, то права покупателя могут быть защищены путем подачи соответствующего иска в суд, в котором будет заявлено одно из вышеуказанных требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 428 Гражданского кодекса. К иску необходимо приложить все собранные доказательства.

В случае оспаривания продавцом факта наличия недостатков, их характера или размера, судом может быть назначена судебная экспертиза по этим вопросам, которая установит факт соответствия или несоответствия выполненных работ проекту и обязательным нормам, и правилам, а также размер причиненного ущерба или необходимых расходов.

Если в ходе рассмотрения дела будет доказан факт наличия недостатков по качеству недвижимости и будет подтверждено, что эти недостатки возникли до передачи объекта покупателю, и при этом покупатель также обоснует размер причиненного ущерба или расходов, то решение будет вынесено в его пользу.