Что такое задаток и чем он отличается от других сделок?

Что такое задаток? В каких случаях он применяется? Чем задаток отличается от других сделок (залога, аванса)? В какой форме нужно заключать соглашение о задатке? Какова ответственность за нарушение соглашения о задатке?

Отличия задатка от залога

Задаток иногда к путают с залогом. Однако это совершенно разные сделки. Залог как и задаток представляет собой способ обеспечения обязательства. Но в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить долг из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Чаще всего залогом обеспечиваются займы. Очень часто применяется он при банковском кредитовании (разновидность залога – ипотека). В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства, залогодатель обращает взыскание на заложенное имущество путем его продажи с торгов (статья 318 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)). Задатком же в соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора. 

Отличия задатка от аванса

Задаток не нужно путать с авансом. В обиходном употреблении значения этих слов зачастую совпадают. Юридические же различия велики. Действительно, и аванс, и задаток представляют собой частичный платеж вперед за товар, работу или услугу. Окончательный расчет производится обычно и в том, и в другом случае после передачи товара, выполнения работы или оказания услуги. Платеж не обязательно должен быть частичным. Задатком или авансом может являться и полная сумма, уплаченная до заключения и исполнения договора.

Различия заключаются в том, что происходит с уплаченной суммой, если продавец не передает оговоренное имущество, не выполняет работу или не оказывает услугу? При выдаче аванса, он просто возвращается (по крайней мере должен быть возвращен), и стороны обычно прекращают свои отношения. Иное дело с задатком, так как согласно приведенной выше формулировке он представляет собой не просто предварительный платеж, а еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут другими.

В каких случаях применяется задаток?

Задаток может применяться только в тех договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон - обязательство уплатить определенную сумму денег. И чаще всего обеспечиваются задатком договоры купли-продажи (особенно недвижимости и транспорта).

Задаток совсем не обязателен при оформлении сделки купли-продажи, если стороны полностью доверяют друг другу. Однако, во многих случаях заключения крупной сделки между гражданами (особенно при купле-продаже недвижимости) он имеет место. Обе стороны хотят быть уверенными в том, что сделка, которую они наметили, состоится. Например, при покупке квартиры, покупатель  хочет удостовериться в том, что квартира, которая ему приглянулась, в процессе оформления сделки не будет предложена другому, более выгодному покупателю. Продавец квартиры также требует гарантий, что покупатель не найдет в это время более подходящую квартиру и продавец не потеряет других потенциальных покупателей, которым он был вынужден отказать.

Распространенные причины, по которым стороны используют задаток

• У покупателя отсутствует вся необходимая покупная сумма, и он рассчитывает в определенный срок ее получить (например, взяв кредит в банке).
• У продавца не оформлены (не полностью оформлены) документы на продаваемый объект (к примеру, не введена в эксплуатацию перепланировка квартиры), и он планирует в определенный срок привести документы в порядок.
• У продавца имеется обременение на продаваемое имущество (арест по не уплаченному долгу, залог в обеспечение кредита в банке, неоплаченные коммунальные услуги), и за счет суммы задатка он рассчитывает погасить обязательства и освободить имущество от обременения.
• Временно отсутствует один из совладельцев, который прибудет к моменту совершения сделки или пришлет доверенность.

Для того, чтобы получить уверенность обоих сторон будущей сделки в том, что она состоится под угрозой неблагоприятных имущественных последствий для отказавшейся стороны и заключается соглашение о задатке.

Форма соглашения о задатке

Задаток - один из наиболее распространенных способов обеспечения обязательства. Наиболее часто он применяется при приобретении гражданами недвижимости, транспорта. В предпринимательской деятельности более распространен аванс (предоплата, рассрочка) в силу того, что риски и неопределенность встречаются гораздо чаще. Чтобы задаток считался задатком, он именно так должен быть назван в составленном и подписанном сторонами документе – соглашении о задатке. В любом ином случае выданная сумма будет считаться авансом. Соглашение о задатке обязательно должно быть составлено в письменной форме независимо от размера суммы. Несоблюдение письменной формы влечет ничтожность соглашения о задатке (пункт 2 статьи 337 Гражданского кодекса).

Обязательного нотариального удостоверения данная сделка не требует. Соглашение может быть совершено в простой письменной форме, даже если последующая сделка подлежит нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 337 Гражданского кодекса). Достаточным является оформление соглашения о задатке в форме простой письменной сделки, которая отражает все необходимые условия и подписано обеими сторонами. Наличие подписей свидетелей, сопровождающих сделку риэлторов либо других лиц не обязательно. 

Ответственность за неисполнение соглашения о задатке

Сущность задатка состоит в том, что внесенный платеж выполняет обеспечительную функцию. Обеспечение исполнения обязательства побуждении каждой из сторон заключить и исполнить будущую сделку. Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены в пункте 2 статьи 338 Гражданского кодекса.  Указанные правила действуют, даже если их не оговорить в соглашении о задатке, в силу того, что они установлены законом.

Если в неисполнении обязательства виновна сторона, давшая задаток

Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Иными словами, если договор не исполняется по вине лица, давшего задаток, то деньги ему не возвращаются. 

Если в неисполнении обязательства виновна сторона, получившая задаток

Если же своих обязательств не исполняет лицо, получившее задаток, оно должно вернуть задаток в двойном размере. 

Если вины сторон в неисполнении обязательства не имеется

Если же стороны до исполнения договора по своему соглашению решили добровольно договор не заключать и не исполнять либо вследствие того, что договор невозможно исполнить, и в этом нет вины ни одной из сторон, сумма задатка должна быть просто возвращена. Невозможность исполнения должна быть обусловлена объективными факторами (так называемый форс-мажор).