Каким документом оформить распределение жилых блоков между тремя ТОО – сособственниками неделимого земельного участка и нужно ли удостоверять его нотариально?

Согласно пункту 4 статьи 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) (далее – ГК) общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Как указано в пункте 2 этой же статьи, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В соответствии с пунктом 2 статьи 210 ГК соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Согласно пункту 1 статьи 211 ГК участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Пунктом 1 статьи 212 ГК установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как указано в пункте 1 статьи 213 ГК, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении соглашения – в порядке, устанавливаемом судом.
Статьей 214 ГК предусмотрено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласно статье 215 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно подпунктам 1) и 2) пункта 1 статьи 152 ГК в письменной форме должны совершаться сделки, осуществляемые в процессе предпринимательской деятельности, а также сделки на сумму свыше 100 МРП.
Пунктом 1 статьи 228 ГК установлено, что простое товарищество образуется на основе договора о совместной деятельности. По договору о совместной деятельности (договору простого товарищества) стороны обязуются совместно действовать для получения доходов или достижения иной не противоречащей закону цели. Как указано в пункте 2 этой же статьи, договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) заключается между гражданами, гражданами и юридическими лицами, между юридическими лицами (консорциум).
Участок неделим, поэтому между тремя товариществами существует общая долевая собственность, и любое распоряжение участком, а равно определение порядка его застройки требуют согласия всех троих сособственников. Устная договоренность такого согласия юридически не закрепляет и от взаимных притязаний не защищает.
Наиболее подходящая конструкция – соглашение участников общей долевой собственности, которым определяются порядок застройки участка (кто и какое количество блоков возводит), размер и порядок изменения долей в зависимости от вклада каждого товарищества и произведенных им неотделимых улучшений, а также распределение доходов и расходов по содержанию общего имущества. Поскольку возведенный комплекс не может быть разделен в натуре, доли участников высчитываются, а тем же соглашением закрепляется, какие конкретные квартиры и иные вторичные объекты поступают в собственность каждого товарищества. После государственной регистрации прав на недвижимость каждое товарищество самостоятельно реализует закрепленные за ним квартиры конечным покупателям по правилам Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».
Если товарищества намерены не только разграничить застройку, но и вести совместную деятельность с объединением вкладов, ту же цель можно оформить договором о совместной деятельности (консорциумом). К любому из этих документов прилагается схема земельного участка с закреплением зон застройки за каждым товариществом.
Нотариальное удостоверение такого соглашения к обязательным законом не отнесено – оно совершается в письменной форме и подписывается всеми сособственниками. Вместе с тем по требованию любой из сторон документ может быть удостоверен нотариально. На практике при отсутствии письменного соглашения сособственников суды исходят из режима общей долевой собственности и отказывают одному из участников в признании за ним единоличного права на возведенные на общем участке объекты, поскольку их возведение требует согласия остальных собственников. Устойчивую защиту дает именно заранее заключенное соглашение, определяющее доли и принадлежность построенных объектов.
Таким образом, договоренность оформляется письменным соглашением участников общей долевой собственности (либо договором о совместной деятельности – консорциумом), подписанным всеми тремя товариществами, с определением долей, порядка застройки и принадлежности конкретных построенных объектов и с приложением схемы участка. Нотариальное удостоверение не обязательно, но допустимо по соглашению сторон.
Возможный алгоритм действий:
1. Определить или установить соглашением доли каждого товарищества в праве собственности на участок, а при недостижении согласия – в судебном порядке согласно пункту 5 статьи 209 ГК.
2. Заключить соглашение участников общей долевой собственности (либо договор о совместной деятельности – консорциум) с распределением блоков, порядком определения долей по вкладам и неотделимым улучшениям, распределением доходов и расходов.
3. Закрепить в соглашении, какие конкретные квартиры и иные объекты поступают в собственность каждого товарищества, и приложить схему участка с зонами застройки.
4. При желании сторон удостоверить документ нотариально и обеспечить государственную регистрацию прав на возводимые объекты.