Риски, связанные с получением (выдачей) задатка

Задаток - дополнительный механизм обеспечения совершения будущей сделки, и, как всякий механизм при неумелом обращении может причинить неприятности. Не зная правовых норм, регулирующих данные отношения, порядка оформления, неблагоприятных последствий заключения соглашения о задатке, ответственности за его неисполнение, имущественных возможностей другой стороны, необходимо по возможности воздержаться от выдачи или получения задатка, хотя бы до тех пор, пока вы не проконсультируетесь с юристом. Число судебных споров, связанных с выдачей (получением) задатка, очень велико.

Основные опасности, при получении (выдаче) задатка следующие:

Выдача задатка по расписке или неправильное оформление соглашения о задатке могут привести к тому, что сделка будет признана судом недействительной. В самом лучшем случае вам удастся признать выданную сумму авансом и вернуть ее. В худшем случае задаток будет просто утрачен.

Если не оговорена продажная цена

Отсутствие в соглашении о задатке полной продажной цены объекта может позволить продавцу или покупателю менять эту стоимость в меньшую или большую сторону, ссылаясь на действительные или надуманные причины.

Согласно пункту 3 статьи 385 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора должно быть произведено по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары, работы или услуги. В данном случае такой ценой будет являться рыночная стоимость квартиры на момент выдачи задатка. В связи с этим, поскольку цена продажи квартиры не была письменно оговорена, стороны не вправе требовать продажи квартиры по цене отличной от рыночной стоимости квартиры. Однако, вероятно, что цену сделки в этом случае придется определять в судебном порядке. Во избежание споров продажную стоимость необходимо обязательно оговаривать заранее.

Если не оговорен срок расчета

В соглашении о задатке должен быть определен срок окончательного оформления сделки. Иначе продавец может растянуть сделку на неопределенное время и, главное, не будет известна дата, с которой покупатель имеет право требовать от продавца возврата двойного задатка. С другой стороны и покупатель может необоснованно оттягивать момент выплаты окончательной продажной цены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 277 Гражданского кодекса в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.  Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из законодательства, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. Если срок продажи объекта не был оговорен в соглашении о задатке, то одна из сторон обязана заключить сделку в 7-дневный срок с момента, предъявления письменного требования от другой стороны. Если такого требования не было заявлено, то отсутствуют основания обвинять другую сторону в уклонении от заключения договора. Во избежание таких споров срок должен быть четко оговорен.

Валюта сделки

Нелишним будет упомянуть о валюте сделки. При покупке и недвижимости, и автомобилей население часто рассчитывается в долларах США. Однако действующее законодательство строго предписывает, что расчеты по сделкам между резидентами должны осуществляться в национальной валюте - тенге. Возможности указания эквивалента по курсу Национального банка также не предусмотрено. Во избежание признания сделки недействительной требуется, чтобы все суммы были указаны в тенге. Даже если вы рассчитываетесь в иностранной валюте, указывайте в тенге в соглашении сумму задатка и сумму, подлежащую окончательной выплате.

Рассмотрим еще несколько типичных проблемных ситуаций.

Бывает, что покупатель дает неоправданно большой задаток, при этом рассчитывая на то, что, чтобы не возвращать задаток в двойном размере продавец обязательно продаст ему объект сделки, а если вернет задаток в двойном размере, то и это устроит покупателя.

Либо продавец берет задаток и неоправданно затягивает совершение сделки. Когда уже тянуть невозможно, он говорит покупателю, что продать жилье не может в силу ряда уважительных причин. На требование покупателя вернуть задаток в двойном размере продавец заявляет, что деньги он потратил, раздав долги, оплатив услуги и т.д. и вернуть задаток, он не может. Суд не всегда может принести желаемый результат. Обращение взыскания на имущество продавца по его обязательствам порой невозможно так как его квартира, например, находится под арестом за другие долги, а иного  имущества у него нет. Ежемесячные отчисления из заработной платы вряд ли смогут компенсировать покупателю потери.

Покупатель выдает задаток, не проверив отсутствие арестов на приобретаемом имуществе. Либо имущество заложено в банке и задаток выдается в целях погашения кредита и освобождения имущества от залога. Но на самом деле продавец расходует деньги на другие цели, обременения не снимаются, и сделка становится невозможной.

Сказанное совсем не означает, что получить или выдавать задаток не следует. Просто в каждом конкретном случае необходимо оценивать возможные риски и советоваться с юристом. Несмотря на имеющиеся опасности при совершении сделок разного рода, задаток, если он оформляется в соответствии с требованиями закона, является важным элементом предстоящей сделки, понуждающим обе стороны - продавца и покупателя действовать в направлении совершения сделки купли-продажи объекта согласованно и эффективно.