Выселение членов семьи из квартиры прежнего собственника

При наступлении ситуации связанной с добровльным или принудительным отчуждением жилого помещения, у членов семьи собственника жилья нередко возникают вопросы о том какими именно правами они обладают  на жилое помещение. Вправе ли члены семьи не покидать жилье при добровольном его отчуждении собственником?В случае принудительного прекращения права собственности имеют ли члены семьи право на проживание в жилище, полученном в качестве компенсации за прежнее жилье?

Кто является членом семьи собственника квартиры?

В соответствии со статьей 21 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" к членам семьи собственника жилого помещения относятся:

• супруг или супруга совместно проживающие с собственником жилого помещения;
• дети собственника жилого помещения;
• родители супругов и дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником, признаются членами семьи собственника только по взаимному согласию;
• нетрудоспособные иждивенцы, если они постоянно проживают с собственником;
• в исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство не менее 5 лет.

Выселение при добровольном отчуждении жилья собственником

В соответствии с нормами гражданского законодательства собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, то есть продать, подарить или иным образом совершить отчуждение своего жилья без согласования с членами семьи, не являющимися ее собственниками.

В связи с прекращением права собственности на жилище  по воле собственника (продажа, дарение) у членов семьи собственника, бывших членов семьи собственника и временных жильцов возникает обязанность выселиться из жилого помещения. В результате у членов семьи отсутствует право требовать предоставления другого жилого помещения у прежнего собственника или приобретателя жилья, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 30 Закона "О жилищных отношениях").

Следовательно приобретатель жилого помещения вправе обратиться с требованием к членам семьи о выселении, так как их нахождение лишает его возможности реализовать свои права в отношении принадлежащего ему имущества. В свою очередь ни прежний собственник, ни приобретатель жилья не обязаны обеспечивать членов семьи прежнего собственника жилой квартиры новым жильем. В том случае если договором купли-продажи или договором дарения либо иным договором об отчуждении жилья будет предусмотрена обязанность приобретателя жилого помещения обеспечить членов семьи прежнего собственника новым жильем, только тогда члены семьи вправе претендовать на его получение.

Выселение при принудительном прекращении права собственности на жилье

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона "О жилищных отношениях" принудительное (помимо воли собственника) прекращение права собственности на жилище допускается в случаях:

• обращения взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственника;
• реквизиции;
• конфискации;
• принудительного отчуждения земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд;
• сноса аварийного жилья, грозящего обвалом (обрушением).

При прекращении права собственности на жилище в результате реквизиции, принудительного отчуждения земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд и сноса аварийного жилья, грозящего обвалом (обрушением) члены семьи собственника выселяются из жилища и приобретают право проживания в жилище, полученном в качестве компенсации за прежнее жилище. Другие лица, проживающие в прежнем жилище, выселяются без предоставления другого жилого помещения (пункт 1 статьи 30 Закона "О жилищных отношениях").

То есть члены семьи наравне с собственником реквизируемого имущества вправе проживать в жилище, приобретенном собственником на денежные средства выплаченные государством, или предоставленном в собственность  результате изъятия жилого помещения (статья 253 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)).

Принудительное отчуждение земельного участка, на котором расположен дом, для государственных нужд и снос аварийного жилья, грозящего обвалом влечет обязанность государства предоставить собственнику жилого помещения равноценное имущество (статья 255 Гражданского кодекса Республики Казахстан). Предоставление собственнику равноценного благоустроеннного жилья или жилого помещения из коммунального жилищного фонда является основанием для возникновения права на проживание  членов семьи в жилище, полученном собственником в качестве компенсации за прежнее жилье.

Прекращение права собственности на жилище в результате конфискации или в результате обращения взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственника исключает право собственника и членов семьи, проживающих в изымаемом жилье претендовать на предоставление другого жилого помещения.

Выселение несовершеннолетних  членов семьи, не являющихся собственниками

Нормы действующего законодательства не предусматривают особый порядок отчуждения имущества в добровольном и принудительном порядке в случае проживания с собственником несовершеннолетних членов семьи. Законодательство не содержит исключений для несовершеннолетних членов семьи.

Поэтому в случае отчуждения прежним собствеником жилого помещения в добровольном порядке, новый собственник  вправе требовать выселения всех проживающих лиц в принадлежащем ему жилом помещении без исключения. Принудительное прекращение права собственности на жилое помещение в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника также осуществляется в установленном законом порядке.