Кондоминиумом является форма собственности, которая образуется из помещений (квартир), принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве индивидуальной собственности. Право собственности на индивидуальное имущество возникает в результате совершения гражданами или юридическими лицами гражданско-правовой сделки. Что является индивидуальной собственностью? Ограничено ли право собственности каким-либо сроком? Можно ли распорядится индивидуальным имуществом по своему усмотрению?
Что такое индивидуальная собственность в кондоминиуме?
Индивидуальной (раздельной) собственностью является собственность граждан, юридических лиц или государства на помещение в составе жилого дома (жилого здания) (подпункт 2) статьи 2 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях").
Что относится к индивидуальной собственности?
К индивидуальной собственности, входящей в состав жилого дома (жилого здания) относятся:
- жилые помещения (квартира)
- нежилые помещения (кафе, магазины и другое индивидуальное имущество не используемое собственником для проживания).
Что не входит в состав индивидуальной собственности?
К индивидуальной собственности не относится следующее имущество, находящееся в составе жилого дома (жилого здания):
- подъезды;
- лестницы;
- лифты;
- крыши;
- чердаки;
- подвалы;
- внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование;
- абонентские почтовые ящики;
- земельный участок;
- другое имущество общего пользования.
(подпункт 24) статьи 2 Закона "О жилищных отношениях")
Указанное имущество является общим имуществом, в состав которого входят помещения, не являющиеся частью индивидуальной собственности и предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме (жилом здании).
Нужно ли согласие участников кондоминиума на распоряжение индивидуальным имуществом?
Пунктом 2 статьи 31 Закона "О жилищных отношениях" установлено, что каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.
То есть собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия по своему усмотрению и без согласования с членами семьи, участниками кондоминиума и другими лицами.
Может ли собственник завладеть частью общего имущества (подъезда, земельного участка, подвала?), присоединить его к своему помещению?
Нередко участники кондоминиума сталкиваются с ситуацией, что собственники индивидуального имущества без согласования с другими владельцами присоединяют к своему помещению (квартире) часть общего имущества.
Например, в многоквартирных жилых домах, оборудованных тамбурами, владельцы индивидуальной собственности без согласования с соседями присоединяют часть подъездного тамбура к своему помещению с целью увеличения площади индивидуального имущества.
Пунктом 2 статьи 41 Закона "О жилищных отношениях" установлено, что изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений.
Отсутствие согласования между собственниками общего имущества на изменение границ между соседними помещения путем захвата одним из владельцев индивидуального имущества площади подъезда является нарушением норм действующего законодательства и прав участников кондоминиума на владение, пользование и распоряжение общим имуществом.
Также владельцы индивидуального имущества, расположенного на первых этажах жилого дома, увеличивают площадь, принадлежащего им помещения, путем возведения пристроя в виде балкона на придомовом земельном участке.
Что касается площади подвального помещения, то данный объект общего имущества также порой используется собственниками с нарушением норм действующего законодательства. Так подвал чаще всего поделено между "старожилами" жилого дома или занят одним из собственников индивидуального имущества для осуществления предпринимательской деятельности. В результате чего остальные владельцы индивидуального имущества в жилом доме лишены права извлекать из подвального помещения, являющегося общим имуществом, его полезные свойства.
Нередки и случаи когда КСК без согласования с участникми кондоминиума передают площадь подвального помещения или ее часть в найм. В результате чего арендаторы владеют и пользуются предоставленным КСК подвальным помещением, а КСК извлекает из заключенной сделки доход.
Согласно пункту 3 статьи 41 Закона "О жилищных отношениях" изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума.
В соответствии с пунктом 2 статьи 31 Закона "О жилищных отношениях" общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)).
Таким образом, изменение границ общего имущества и распоряжение общим имуществом без согласования с собственниками индивидуального имущества противоречит нормам действующего законодательства.
Факт нарушенного права на распоряжение общим имуществом предоставляет владельцу индивидуальной собственности возможность обратиться с исковым заявлением за защитой нарушенных прав в судебном порядке.
- 34840 просмотров
+7-776-447-27-64
info@defacto.kz
+7-776-447-27-64
