Участие собственников квартир (помещений) в общих расходах на содержание дома

Одним из наиболее проблемных вопросов во взаимоотношениях собственников квартир и помещений в многоквартирном жилом доме между собой и КСК является вопрос о необходимости и размерах расходов на содержание дома.

Что такое расходы на содержание дома?

Подпункт 40) статьи 2 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях"  (далее - "Закон") дает понятие расходов на содержание жилого дома (жилого здания) – это обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также взносы на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.

Кто несет расходы по содержанию дома: собственники или КСК?

Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, что установлено пунктом 2 статьи 35 Закона.

Кто устанавливает размер расходов на содержание дома?

Согласно пункту 3 статьи 35 Закона размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.

Кто разрабатывает и утверждает смету расходов на содержание дома?

В соответствии с пунктом 9 статьи 47 Закона за каждый финансовый год правление кооператива представляет общему собранию членов кооператива финансовые отчеты, а также проекты годовых смет, достаточные для покрытия ожидаемых расходов по содержанию и функционированию объекта кондоминиума. Смета должна предусматривать создание и пополнение резервного фонда кооператива.

Кто контролирует правильное расходование средств на содержание дома?

Пункт 1 статьи 49 Закона предусматривает обязанность ревизионной комиссии кооператива собственников помещений (квартир) по проведению финансовой проверки каждого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов.

Периодичность расходов

Расходы на содержание жилого дома (жилого здания) производятся ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50 Закона).

Дополнительные расходы

Дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание жилого дома (жилого здания), не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.

Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.

В таком же порядке покрываются расходы собственников помещений (квартир), связанные с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений (квартир) общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.

Расходы, связанные с использованием общего имущества для личных целей, должны компенсироваться тем собственником, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом (пункты 2,3 статьи 50 Закона).

Ответственность за непогашение расходов на содержание дома

При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством (исходя из установленной Национальным банком ставки рефинансирования).

При непогашении членом кооператива собственников помещений (квартир) задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности.

Обращение взыскания производится в том же порядке, который установлен законодательством Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества (пункт 4 статьи 50 Закона).

На требование по погашению задолженности срок исковой давности не распространяется.

Можно ли требовать, чтобы расходы на ремонт и содержание дома возместил акимат или другой государственный орган?

Согласно статье 189 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо.

Кто должен оплачивать ремонт крыши, подвала и другого общего имущества: собственники смежных квартир или всех квартир дома?

Часто возникает ситуация, когда в ремонте заинтересованы не все собственники. Жильцы верхних этажей не могут добиться сбора средств на ремонт протекающей крыши, а жильцы нижних этажей - на ремонт затопленного подвала.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Закона собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Как заставить собственников, которые не хотят участвовать в общих расходах, платить за ремонт общего имущества (крыши, подавала и т. д.)

Пунктом 4 статьи 47 Закона установлено, что общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее пятидесяти процентов членов кооператива либо их доверенных лиц. При отсутствии такого кворума наступают последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 43 Закона, то есть если на собрании присутствует менее половины собственников помещений (квартир) или их доверенных лиц, собрание признается несостоявшимся. 5. Если на собрании присутствует менее половины собственников помещений (квартир) или их доверенных лиц, собрание признается несостоявшимся. В этом случае созывается повторное собрание, которое будет признано состоявшимся независимо от числа его участников.

Пункт 7 статьи 47 Закона определяет, что если настоящим Законом или Уставом кооператива не предусмотрено иное, решение общего собрания членов кооператива принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании. Каждый член кооператива имеет один голос.  Если одному члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество голосов. В случае равного разделения голосов голос председателя собрания является решающим.

Если 50% жильцов дома явится на собрание и из них 50%+1 голос проголосуют за внесение дополнительных взносов на ремонт крыши - остальные обязаны подчиниться и внести взносы. Главное в этом случае - занять активную позицию, созывать собрания и участвовать в них. Закон позволяет добиться принятия необходимого решения.

Кто должен возмещать ущерб, если ремонт был вовремя не сделан?

Статьей 917 Гражданского кодекса РК установлены общие основания ответственности за причинение вреда. Вред (имущественный и (или) неимущественный), причиненный неправомерными действиями (бездействием) имущественным или неимущественным благам и правам граждан и юридических лиц, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме.

Таким образом, член КСК своевременно и полностью исполнивший свои обязанности вправе требовать возмещения вреда от КСК, причиненного неисполнением обязанностей последнего по обслуживанию объекта кондоминиума.

Другой вопрос, что средств у КСК для выплаты такого ущерба, скорее всего, не имеется и в конечном итоге данные расходы могут быть покрыты только за счет взносов членов.