Принудительная внесудебная реализация заложенного имущества

Залогодержателю (кредитору) необходимо четко ориентироваться с правилах проведения принудительной внесудебной реализации заложенного имущества, если залогодателем (заемщиком) обязательства не исполняются надлежащим образом. Когда можно проводить принудительную внесудебную реализацию заложенного имущества? Что необходимо для проведения принудительной внесудебной реализации? Какие документы и в какие сроки необходимо составить?

Реализация (продажа) заложенного имущества, предусмотренная статьей 319 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), производится путем продажи с публичных торгов.

Статьей 20 Закона Республики Казахстан "Об ипотеке недвижимого имущества" предусмотрены способы реализации ипотеки. В случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

• реализации ипотеки в судебном порядке;
• реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в договоре, или последующем соглашении сторон;
• обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.

Чем регулируется процедура реализации заложенного имущества?

Особенности реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке устанавливаются Гражданским  кодексом Республики Казахстан и Законом "Об ипотеке недвижимого имущества". При этом правила и процедуры, установленные указанным  Законом для реализации ипотеки, применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога (например, движимого имущества), если Гражданским кодексом не установлено иное.

Последствия несоблюдения правил внесудебной реализации

Соблюдение установленной процедуры и последовательности  внесудебной реализации заложенного имущества путем проведения торгов является важным, потому как не соблюдение данных правил проведения внесудебной реализации  заложенного имущества может привести к признанию торгов недействительными в случае оспаривания их залогодателем, а следовательно - к затягиванию процедуры возврата долга.

Когда залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке?

В соответствии пунктом 2 статьи 318 Гражданского кодекса залогодержатель может самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона), в случае, если это право предусмотрено договором о залоге.  Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду.

Случаи, когда внесудебная реализация залога не допускается, установлены законом.

Кто проводит внесудебную реализацию заложенного имущества?

Согласно статье 320 Гражданского кодекса и статье 25 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" при реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке торги проводятся доверенным лицом, в качестве которого выступает юридическое лицо или гражданин, имеющее доверенность залогодержателя на реализацию заложенного имущества.

Пунктом 2 статьи 24 указанного Закона предусмотрено, что доверенное лицо может определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.

Процедуры, которые должно выполнить доверенное лицо при реализации заложенного имущества

Доверенное лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 320 Гражданского кодекса должно выполнить следующие процедуры:

•  составить уведомления залогодателю о невыполнении обязательств и зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге;
• при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не ранее, чем через 30 дней с момента его отправки залогодателю, составить уведомления о торгах на заложенное имущество, зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге, и вручить залогодателю или направить его залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре залога;
• официально опубликовать объявление о торгах в местной печати. В пункте 4 статьи 25 упомянутого  Закона  указано, что с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее 10 дней.

Требования к месту и времени проведения торгов

В соответствии со статьей 29 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" торги:

• проводятся в населенном пункте (городе, районе, поселке, ауле, селе) по месту нахождения заложенного имущества;
• назначаются на любые дни недели на время с 9 до 18 часов.

Уведомление о невыполнении обязательств

Уведомление о невыполнении обязательств должно содержать следующие сведения, предусмотренные статьей 26 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества":

• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
•  имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
•  краткое изложение невыполненных обязательств;
• суммарная расшифровка основного обязательства;
• суммарная расшифровка всех иных сборов, издержек и расходов, которые должны быть оплачены залогодателем до возможной продажи заложенного недвижимого имущества;
• предложение о полном погашении всех задолженностей в течение тридцати дней с момента получения уведомления;
• предупреждение о возможности проведения торгов на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;
• условие о праве залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, представить в течение двадцати пяти календарных дней с момента вручения или отправки заказным письмом уведомления письменный отказ от проведения реализации ипотеки во внесудебном порядке, зарегистрированный в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор;
• имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.

Уведомление о проведении торгов

Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения, предусмотренные статьей 27 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества":

• 1имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
• краткое изложение невыполненных обязательств и общая сумма всех задолженностей залогодателя перед залогодержателем, подлежащих удовлетворению за счет реализации ипотеки;
• наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки и выносимого на торги;
• время и место проведения торгов;
• имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.

Объявление о торгах

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества":

• наименование, описание и характеристику недвижимого имущества, выносимого на торги;
• точное местонахождение недвижимого имущества;
• сумму гарантийного взноса участника торгов, если таковой предусмотрен условиями торгов;
•  порядок и сроки уплаты покупной цены;
• время и место проведения торгов;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводящего торги, его номер телефона для справок и платежные реквизиты.

Участники торгов

В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя, такое право предусмотрено пунктом 4 статьи 319 Гражданского кодекса.

Для того, чтобы считать торги состоявшимися, достаточно не менее двух участников.

Гарантийный взнос

Перед началом торгов доверенное лицо (статья 320 указанного  Кодекса) вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса. Гарантийные взносы подлежат возврату по окончании торгов. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, засчитывается в счет конечной цены. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего конечную цену, не возвращается и остается в распоряжении доверенного лица.

Уплата покупной цены

Перед началом торгов доверенное лицо вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса или доказательства его способности оплатить предполагаемую покупную цену, как предусмотрено статьей 31 Закона РК "Об ипотеке недвижимого имущества". Перед завершением торгов доверенное лицо вправе потребовать от предложившего конечную цену участника торгов немедленного внесения этой суммы в полном объеме либо потребовать доказательств его способности оплаты названной цены после завершения торгов способами и в сроки, указанные в объявлении о торгах.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае отказа  покупателем произвести немедленную оплату либо при отсутствии у него доказательств возможности оплаты в сроки, предусмотренные объявлением о торгах, он исключается из состава участников торгов. В таком случае торги считаются продолженными. При невозможности их продолжения, а также в случае неоплаты покупателем приобретенного на торгах имущества назначаются новые торги, которые проводятся в порядке, установленном указанным Законом.

Залогодержатель, участвующий в торгах, освобождается от внесения гарантийного взноса, а также в случае выигрыша торга - от оплаты покупной цены в пределах суммы основного обязательства.

Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего покупную цену, остается в распоряжении доверенного лица и используется им в порядке, установленном статьей 36 данного Закона.

Когда торги признаются несостоявшимися?

Доверенное лицо объявляет торги несостоявшимися в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 32 Закона  "Об ипотеке недвижимого имущества", когда:

• на торги явилось менее двух покупателей;
• лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место какое-либо из вышеуказанных обстоятельств.

Объявление о новых торгах публикуется по общим правилам.

Передача предмета залога покупателю

После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых от него платежей доверенное лицо в соответствии со статьей 34  Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" вручает ему документ о приобретении недвижимого имущества на торгах, который должен содержать следующие сведения:

• основание для проведения торгов;
• место и время их проведения;
• наименование, описание и характеристику имущества, приобретенного на торгах, его местонахождение;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя - прежнего владельца имущества;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) покупателя;
• покупная цена, уплаченная покупателем;
• имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводившего торги.

Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица.
Если доверенное лицо является юридическим лицом, подпись его представителя заверяется печатью этого юридического лица, если доверенное лицо является физическим лицом, его подпись заверяется в нотариальном порядке.

Как распределяется выручка от торгов?

Доверенное лицо распределяет выручку от торгов в соответствии со статьей 36 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" в следующем порядке приоритетности:

• на покрытие издержек и расходов на проведение торгов;
• на оплату основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
• на оплату просроченных обязательств, обеспеченных вторичными залогами и перезалогами, а также иных обременений недвижимого имущества в порядке очередности, установленном законодательными актами;
• на возврат залогодателю оставшейся суммы.