Застройщик передает квартиру с отклонением от проектной площади

Какое отклонение от проектной площади является допустимым? Что нужно сделать, если в передаваемой квартире имеется разница между проектной и фактической площадью? Можно ли обратиться в суд, если застройщик отказывается от возмещения разницы стоимости площадей? Как быть, если договор содержит иные условия или содержит отказ от компенсации разницы площадей? Лишается ли дольщик права на взыскание разницы, если принял квартиру от застройщика? Можно ли взыскать неустойку с застройщика? 

Какое отклонение от проектной площади является допустимым?

В соответствии с пунктом 4 статьи 387 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) в случаях, предусмотренных законодательными актами, Правительство Республики Казахстан может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).

Типовая форма договора о долевом участии в жилищном строительстве утверждена Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 июля 2016 года № 345.

Типовой договор долевого участия содержит описание характеристик приобретаемой дольщиком доли, среди которых указывается общая проектная площадь будущего помещения. 

В момент заключения договора о передаче на основании акта приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома может выясниться, что фактическая площадь передаваемой недвижимости отличается от проектной в большую или меньшую сторону. 

В соответствии с пунктом 29 Типовой формы договора уполномоченная компания несет ответственность за отступление от проектно-сметной документации и Договора, выразившиеся в уменьшении/увеличении площади доли. При этом отступлением от проектно-сметной документации и Договора не является уменьшении/увеличении площади доли на менее чем 3 %.

Таким образом, если фактическое отклонение от площади превышает указанное значение, то одна из сторон должна оплатить другой стороне стоимость отступления, исходя из стоимости квадратного метра передаваемой недвижимости. 

Какие доказательства нужно собрать для разрешения спора о возмещении разницы площадей?

Для разрешения спора дольщику необходимо собрать доказательства, подтверждающие расхождение в площадях и право на компенсацию. 

Общая площадь переданной квартиры указана в кадастровом (техническом) паспорте квартиры, а также в договоре о ее передаче. Эту площадь можно проверить с помощью процедуры государственного технического обследования, проводимого Государственной корпорацией "Правительство для граждан" или с помощью независимой организации, осуществляющей строительную экспертизу. 

Проектная общая площадь квартиры указывается в договоре долевого участия (приложениях к нему), а также в проектно-сметной документации на строительство дома.

Дольщику необходимо внимательно изучить договор долевого участия и договор о передачи квартиры, чтобы учесть предусмотренные им механизмы расчета площадей и компенсации разницы площадей.

Что делать, если застройщик отказывается от возмещения разницы стоимости площадей?

Дольщик вправе направить письменную претензию с требованием выплаты разницы между стоимостью проектной и фактической площади квартиры.

При отказе застройщика в удовлетворении претензии или неполучения ответа, дольщик вправе обратиться в суд. 

В случае, если договор о передаче квартиры еще не заключен, то должнику необходимо заявить иск о понуждении к заключению договора по определенной цене.

В случае, если договор о передаче квартиры уже был заключен, то в иске необходимо требовать взыскания разницы между уплаченной стоимостью и стоимостью, исходя из фактической площади. 

Если договор не регулирует вопрос расхождения площадей либо предусматривает иной размер отклонения или иную методику расчета отклонения

В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что стороны не будут иметь возражений по поводу несоответствия проектной и расчетной площади, определяемых различием применяемых застройщиком и уполномоченным органом методик подсчета и по договору разница между этими площадями возмещению не подлежит.

Если размер расхождения не был оговорен сторонами, на момент заключения договора, но дольщик не был предупрежден возможности возникновения существенной разницы между проектной и фактической площадями, то суд должен использовать это обстоятельство в пользу дольщика.

Включение в договор условий, позволяющих применение застройщиком различных методик подсчета (измерении) площади, не соответствующих обязательным требованиям законодательства об ответственности за отступление от проектно-сметной документации и договора, выразившиеся в уменьшении площади доли, также не лишает дольщика права требовать пересмотра. 

При рассмотрении таких споров суды руководствуются пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством, а также пунктом 1 статьи 383 Гражданского кодекса, в соответствии с которым договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В указанных случаях суд будет рассматривать спор с применением императивных требований, установленных к договору долевого участия, не применяя условия договора, ухудшающие права дольщика.

Если дольщик принял квартиру с расхождением площади

Может возникнуть ситуация, когда дольщик был уведомлен об изменениях и расхождениях площадей, согласился с такими условиями, и добровольно подписал договор и (или) акт приемки квартиры. В таких случаях застройщики, ссылаясь на свободу договора и предварительное согласие дольщика, могут отказывать в возмещении стоимости разницы в площадях. 

Однако, приемка квартиры не лишает дольщика права требовать в суде возмещения разницы в стоимости фактической и оплаченной стоимости, даже при наличии факта приемки квартиры. В этом случае суды также применяют указанные выше императивные нормы законодательства. 

Если застройщиком договор долевого участия не поставлен на учет или заключен иной договор вместо договора долевого участия

Возможна ситуация, когда застройщик отказывает в применении предусмотренного законом порядка, ссылаясь на то, что заключенный договор не является договором долевого участия, а представляет из себя иной договор, например, предварительный договор, договор бронирования, договор инвестирования и т. п. Либо возникает случай, когда договор долевого участия не поставлен на учет в местном акимате, что служит основанием говорить, что у дольщика не возникли гарантии по такому договору. 

Однако в Законе Республики Казахстан "О долевом участии в жилищном строительстве" указано, что он регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по долевому участию в жилищном строительстве многоквартирных жилых домов за счет привлечения денег физических и (или) юридических лиц, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

В силу подпункта 17) статьи 1 указанного Закона договор о долевом участии в жилищном строительстве представляет собой договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома и передать по завершении строительства второй стороне долю в многоквартирном жилом доме, а вторая – произвести оплату и принять долю в многоквартирном жилом доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 указанного Закона запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства многоквартирных жилых домов иными способами, не предусмотренными настоящей статьей. 

Если из буквального толкования условий заключенного договора, значения содержащихся в нем слов и выражений, действительной общей воли сторон с учетом цели договора, суд установит, что между сторонами фактически состоялся договор долевого участия в жилищном строительстве, то он должен применить при рассмотрении спора нормы, относящиеся к договору долевого участия, независимо от того, что договор имеет другое наименование.

Можно ли взыскать неустойку в случае расхождения площадей?

Согласно статье 353 Гражданского кодекса за неправомерное пользование чужими деньгами в результате неисполнения денежного обязательства либо просрочки в их уплате, либо их неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежит уплате неустойка. Размер неустойки исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании разницы стоимости площадей в судебном порядке суд может удовлетворить требование дольщика и о взыскании неустойки за весь период пользования его деньгами.