Как купить арестованную недвижимость?

Стороны будущей сделки с недвижимостью могут столкнуться с одной проблемой. Объект недвижимости или его часть находится под арестом по причине непогашенного долга собственника.  Иных средств погашения задолженности, помимо денег потенциального покупателя, не имеется. Существование обременений на объекте может быть компенсировано его привлекательной ценой или предоставлением рассрочки. Можно ли купить такую недвижимость? Какие существуют риски при такой сделке и как их избежать?

Можно ли заключить договор купли-продажи арестованной недвижимости?

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Закона Республики Казахстан "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей" арест имущества должника состоит в запрете на распоряжение этим имуществом, а также объявлении запрета пользования и распоряжения денежными суммами должника, находящимися в банках и иных организациях, осуществляющих отдельные виды банковских операций, о чем выносится постановление о наложении ареста на имущество должника.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 31 Закона Республики Казахстан "О регистрации прав на недвижимое имущество" отказ в государственной регистрации осуществляется при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права или иного объекта государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1-1 данной статьи.

Таким образом, наличие арестов, наложенных в порядке исполнительного производства, препятствует заключению продавцом договора купли-продажи и иных сделок по распоряжению недвижимостью, а также делает невозможной регистрацию таких сделок.

Заключение и регистрация сделки станут возможными только после полной отмены арестов судебным исполнителем в связи с выплатой долга.

Можно ли заключить соглашение о задатке в счет продажи арестованной недвижимости?

В соответствии с пунктом 1 статьи 377 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.

Таким образом при заключении соглашения о задатке отчуждения недвижимости не происходит, а следовательно вытекающий из ареста запрет на распоряжение недвижимостью не будет нарушен.

Поэтому заключение соглашения о задатке в счет причитающихся по будущему договору купли-продажи арестованной недвижимости платежей законом не запрещено.

Последовательность действий при покупке арестованной недвижимости

Схема действий покупателя в данном случае будет схожей при приобретении объекта, находящегося под залогом. Обычно погашение долгов, из-за которых было наложено обременение на недвижимость, производится за счет задатка, выдаваемого покупателем. Выдача задатка в такой ситуации представляет для покупателя определенный риск. Для того, чтобы данный риск был минимальным, необходимо придерживаться следующей последовательности действий:

  1. Получение в Корпорации "Правительство для граждан" или на портале "Электронное правительство" справки о зарегистрированных правах на объект недвижимости для уточнения информации обо всех обременениях, наложенных на него.
  2. Достижение договоренности между покупателем и продавцом о том, что задаток пойдет на погашение долга.
  3. Уточнение размера суммы задатка. Эта сумма должна покрывать не только долг, но также оплату деятельности судебного исполнителя и другие расходы по исполнению, если они имеются. Для уточнения размера долга помогут встреча со взыскателем (кредитором) и (или) судебным исполнителем, у которого на исполнении находится решение о взыскании долга. Не имеет смысла выдавать задаток в большем размере.
  4. Составление соглашения о задатке, в котором будет отражено, что передаваемая сумма денег предназначена на оговоренные цели.
  5. Заключение соглашения о задатке.
  6. Оплата денег в счет погашения долга. Это рекомендуется делать с участием взыскателя (кредитора) или судебного исполнителя, которые в целях скорейшего завершения взыскания долга, скорее всего, пойдут навстречу.
  7. В связи со взысканием в полном объеме судебный исполнитель на основании подпункта 7) пункта 1 статьи 47 Закона "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей" вынесет постановление о прекращении исполнительного производства, которое должно быть направлено в суд (необходимо проконтролировать его отправку). Одновременно подлежат отмене меры по обеспечению исполнения.
  8. Если арест на недвижимость был наложен судебным исполнителем, он выносит постановление о его отмене.
  9. Если арест был наложен судом, с заявлением об отмене обеспечительных мер должнику необходимо обратиться в суд. В этом случае определение суда об отмене обеспечения вступит в силу по истечению 10 рабочих дней с момента его вынесения (при условии, что не будет обжаловано).
  10. Необходимо проконтролировать отправку постановления судебного исполнителя или вступившего в законную силу определения суда об отмене ареста в Корпорацию "Правительство для граждан" для снятия обременения с объекта недвижимости.
  11. Государственная регистрация прекращения обременений производится в течение 1 рабочего дня с момента поступления заявления в регистрирующий орган (пункт 2-1 статьи 23 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество").
  12. После этого можно оформить договор купли-продажи.

Оплату долга можно производить следующими способами:

  • передать деньги непосредственно взыскателю, о чем получить у последнего расписку;
  • внести деньги на текущий счет частного судебного исполнителя, подтверждением чего будет платежный документ банка;
  • оплатить долг с использованием платежных систем, интегрированных с  Автоматизированной информационной системой исполнительного производства (АИСОИП). В этом случае прекращение исполнительного производства формируется в электронной форме и меры принудительного исполнения снимаются автоматически.

Смысл указанных действий заключается в том, чтобы убедиться, что деньги, выданные в качестве задатка, попадут по назначению, а не будут израсходованы продавцом на другие цели.

Риски при приобретении арестованной недвижимости

  • Необходимо учитывать, что после исполнения обязательства по выплате долга, должник обычно должен произвести оплату деятельности судебного исполнителя в размере от 3 до 25% от взысканной суммы в соответствии с утвержденными ставками.
  • Учитывая сроки снятия арестов покупатель должен с запасом выбирать время окончательного расчета за объект, особенно если он участвует в параллельных сделках, например, при одновременной продаже своей недвижимости.
  • У должника, имеющего много обязательств, всегда существует вероятность наложения ареста в связи с предъявлением нового иска или требования, в результате чего сделка снова окажется невозможной.

Можно ли выдать доверенность на распоряжение арестованной недвижимостью?

Иногда стороны договариваются о том, что вопросы погашения долгов, снятия ареста и подготовки к сделке решает будущий покупатель. В этом случае покупателю или его представителю потребуется доверенность на представление интересов собственника недвижимости в соответствующих органах, а также последующую продажу недвижимости. Может ли такая доверенность быть оформлена в то время, когда недвижимость еще находится под арестом?

Арест препятствует заключению сделок по распоряжению недвижимостью. Однако, выдача доверенности на право совершения этих сделок в будущем еще не является заключением самой сделки. Поэтому такая доверенность на распоряжение арестованным недвижимым имуществом может быть выдана, но сама сделка по ней станет возможной только после снятия ареста. Другие процедуры по доверенности, не связанные с продажей могут осуществляться беспрепятственно.