Как приобрести заложенную недвижимость?

Покупка недвижимости, которая находится в залоге, может оказаться выгодной сделкой. Срочная потребность в деньгах может побудить продавца недвижимости серьезно уступить в цене. С другой стороны объект недвижимости обременен правами третьих лиц - залогом, что делает необходимым для покупателя проявить определенную осмотрительность при совершении сделки.

Влияние залога на предполагаемую сделку

Недвижимость, которую предполагается купить, может находиться в залоге у банка или у любого физического или юридического лица.

Наличие залога означает следующее:

• Собственник недвижимости имеет определенные обязательства перед банком или иным кредитором (чаще всего - это займ) либо собственник поручился своим имуществом по обязательствам третьего лица.
• Залогодатель не может распорядиться недвижимостью без согласия того, кому он должен (залогодержателя).
• В случае неисполнения обязательств залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, в том числе и перед вами.

Варианты приобретения заложенной недвижимости

Обычно используются два варианта при сделках с заложенным имуществом:

• В первом случае право собственности на заложенный объект без прекращения залога с согласия залогодержателя переходит на покупателя. На него же могут перейти обязательства, которые обеспечиваются залогом.
• Во втором случае обязательство, обеспеченное залогом, погашается, и только, после этого совершается сделка с недвижимостью. В прямом смысле такая сделка не является приобретением заложенного имущества, поскольку залог к моменту ее совершения уже прекратился.

Замена собственника заложенного имущества

В первом случае совершение сделки с заложенным имуществом возможно только с письменного согласия залогодержателя. Банки очень неохотно идут на эту процедуру, поскольку любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. На замену должника по обеспеченному залогом займу банки также соглашаются лишь при определенных условиях. Дело в том, что, принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика и способность заложенного имущества обеспечить возврат займа. Наличие  залога в виде дорогостоящей недвижимости может оказаться недостаточным условием, поскольку банк, в первую очередь, интересует способность заемщика возвращать кредит за счет своих доходов, а не за счет реализации залога.

Если же платежеспособность приобретателя недвижимости устраивает залогодержателя, то такая сделка в плане рисков будет достаточно безопасной для покупателя, поскольку залогодержатель, обеспечивая свои интересы, будет также заботиться о ее юридической чистоте.

При расчетах сторон по сделке возможны следующие варианты:

• Покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес последнего здесь состоит в освобождении от непосильной долговой нагрузки при осознании того, что недвижимость скорее всего в противном случае будет им утрачена.
• Покупатель помимо перевода долга производит продавцу оговоренную доплату.

Сделка с предварительным освобождением недвижимости от залога

В большинстве случаев для совершения сделки с заложенным имуществом, собственник должен полностью погасить свой долг (или долг того, за кого он поручился своим имуществом). После этого залог прекращается и никаких препятствий для совершения сделки не имеется. Сложность составляет то, что для погашения задолженности чаще всего используются деньги будущего покупателя. А это представляет определенные риски для последнего.

Для того, чтобы снизить риски, необходимо руководствоваться следующим:

• Деньги для погашения задолженности должны выдаваться в качестве задатка. В случае, если сделка не состоится, продавец недвижимости будет обязан возвратить двойной размер полученного задатка, что будет его мотивировать соблюдать договоренность.
• До выдачи задатка покупателю необходимо встретиться с залогодержателем (его представителем). Если недвижимость заложена в банке, рекомендуется вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует его заем (В силу банковской тайны самостоятельно такую информацию покупатель не получит). При этом необходимо выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и иным штрафным санкциям, наличие просрочки или иного нарушения обязательств. Предоставление должником справки банка о размере задолженности не всегда дает полную картину. Желательно также убедиться в том, что к должнику не применяется внесудебная или судебная процедура реализации залога, что на имущество не наложен арест.
• Получить в Центре обслуживания населения (ЦОНе) по месту нахождения объекта недвижимости справку о зарегистрированных правах для того, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений на объект.
• В качестве задатка необходимо выдавать ровно ту сумму, которая необходима для погашения долга и прекращения обременения. Для того, чтобы убедиться в том, что деньги попадут по назначению, рекомендуется их передачу производить не продавцу, а непосредственно залогодержателю (в кассу банка или на руки кредитору) в момент подписания соглашения о задатке.
• Регистрация прекращения залога занимает 5 дней и производится по заявлению залогодержателя.
• Только после регистрации прекращения залога можно заключить договор купли-продажи и произвести окончательный расчет.

Основные риски при сделках с заложенным имуществом

• Продавец, не намереваясь гасить долг, тратит деньги на другие цели либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
• Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно. Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.

Может ли продавец самостоятельно продать заложенную недвижимость?

Продавец вправе самостоятельно заниматься поиском покупателя, вести переговоры о будущей сделке и ее условиях (цене, порядке расчетов). Однако надо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. То есть без согласия банка заключение самой сделки не возможно.

Кто является собственником заложенной недвижимости: заемщик или банк?

Залог не означает перехода права собственности к залогодержателю.
В соответствии со статьей 5 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" залог является обременением права на недвижимость, которое подлежит государственной регистрации.

Обычно собственнику принадлежит право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В случае регистрации залога собственник, оставаясь собственником, утрачивает право распоряжаться своей недвижимостью.

Банк (или другой залогодержатель) в свою очередь не становится собственником заложенной недвижимости, и может продавать эту недвижимость с торгов только в случае, если заемщик значительно нарушил свои обязательства по выплате долга.

Дополнительные рекомендации

• Не вселяйтесь, не делайте ремонт в объекте, который еще не оформлен на ваше имя.
• Обращая внимание на особенности сделок, осложненных залогом, не забывайте об обычно требуемых формальностях. Так, не смотря на выдачу задатка и погашение долга, сделку под угрозу может поставить отсутствие согласия супруга продавца. Возврат денег в этом случае будет затруднительным. То же самое может случиться из-за наличия на объекте ареста по претензиям третьих лиц.