Может ли продавец повторно продать недвижимость, если первая сделка не зарегистрирована?

В каких случаях право собственности на проданную недвижимость может оказаться не зарегистрированным? Означает ли отсутствие регистрации недействительность сделки с недвижимостью? Может ли  продавец, пользуясь отсутствием регистрации, повторно продать  недвижимость или иным способом распорядиться ею? Как действовать, если покупатель не выполняет свои обязанности по сделке?

В каких случаях право собственности на проданное жилье может быть не зарегистрировано в момент заключения договора?

Наиболее логичным и безопасным для участников сделки является вариант, когда регистрация права собственности на приобретаемую недвижимость производится непосредственно после заключения договора. Однако возможны ситуации, когда регистрация права собственности происходит позднее. Такое может случиться:

• При продаже недвижимости в рассрочку, когда стороны договорились о том, что регистрация права собственности производится после окончательного расчета. 
• При выявлении обременений или притязаний на продаваемом объекте, которые могут воспрепятствовать немедленной регистрации сделки.  

Если переход прав по сделке не был зарегистрирован, это является основанием для признания ее недействительной?

В соответствии с пунктом 3 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище" право собственности на жилище у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации уполномоченным органом, однако ее отсутствие не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

Может ли продавец повторно продать недвижимость, если переход прав не был зарегистрирован?

Согласно пункту 1 статьи 444 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) в случаях, когда договором предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В соответствии с пунктом 4 указанного Нормативного постановления собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распорядиться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем. При этом право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Таким образом, не смотря на то, что собственник фактически имеет возможность совершить новую сделку с ранее проданной недвижимостью, поскольку регистрирующий орган об этой сделке не знает, он все-равно не вправе поступать таким образом. Это правило распространяется и на случаи, когда недвижимость была продана по доверенности, поскольку действия представителя, совершившего сделку, считаются действиями самого собственника.

Если недвижимость повторно продана

Если в нарушение вышеуказанных правил сделка была совершена, то она может быть оспорена и признана недействительной в суде по иску приобретателя недвижимости, не зарегистрировавшего свои права.

Согласно пункту 18 вышеуказанного Нормативного постановления, если жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это право, то собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании жилища у добросовестного приобретателя с признанием сделки недействительной. Это право собственника касается не только первой сделки, совершенной с нарушением закона, но и всех последующих сделок.

Является ли повторная продажа мошенничеством?

В соответствии с пунктом 10 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан "О судебной практике по делам о мошенничестве" для разграничения мошенничества от гражданско-правовых отношений следует учитывать, что при мошенничестве умысел, направленный на хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, возникает у виновного лица до и (или) в момент заключения договора, предусматривающего получение чужого имущества или права на него. В таких случаях обманные действия виновного должны находиться в причинной связи с фактом получения виновным имущества или приобретения права на имущество, то есть обманные действия должны предшествовать передаче этого имущества или приобретения права на него.

В пункте 11 указанного Нормативного постановления разъяснено, что о наличии умысла, направленного на хищение путем мошенничества при договорных обязательствах может в частности свидетельствовать совокупность таких обстоятельств как заведомое отсутствие у лица реальной финансовой и иной материальной возможности исполнить принимаемое обязательство, заключение заведомо неисполнимых договоров и другие.

Таким образом, если собственник повторно продает свою недвижимость и получает от каждого из покупателей деньги за нее, вводя их в заблуждение, то такие его действия могут быть квалифицированы как мошенничество и повлечь уголовную ответственность.

Как действовать продавцу, если покупатель не выполнил своих обязательств по договору?

В соответствии с пунктом 2 статьи 444 Гражданского кодекса в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возврата ему товара, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 2 статьи 401 Гражданского кодекса  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 402 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Таким образом, если покупатель не исполнил своих обязательств по договору, продавцу необходимо направить ему письменное требование с указанием срока ответа. В случае отказа от расторжения договора или неполучения ответа в указанный срок, продавец вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора.