Балкон или лоджия - чья это собственность?

Кому принадлежит балкон или лоджия в квартире? Является ли он собственностью хозяина квартиры или общим имуществом жильцов дома? Кто может принять решение о размещении на балконе вывески или рекламы? И что делать, если ваш балкон используют без вашего разрешения?

Принадлежат ли балкон или лоджия собственнику квартиры?

В соответствии с подпунктом 28) статьи 2 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" жилище является отдельной жилой единицей (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенной и используемой для постоянного проживания, отвечающей установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям. Пункт 33) указанной статьи определяет общую площадь жилища как сумму полезной площади жилища и площадей балконов (лоджий, веранд, террас), рассчитываемых с применением понижающих коэффициентов в соответствии с нормативно-техническими актами. Таким образом, поскольку площадь балкона включается в общую площадь жилища, сам балкон, как одно из помещений жилища, является частью этого жилища и является собственностью собственника жилища.

Каковы границы принадлежности балкона или лоджии?

Согласно подпункту 47) указанной статьи помещением считается отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании). Границами каждого помещения являются внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (междуэтажных перекрытий) помещения, если иное не предусмотрено законодательством Республики Казахстан или соглашением между собственниками.

Таким образом границами балкона или лоджии как помещения являются их внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (перекрытий, балконных плит). В связи с этим внешняя часть поверхности балкона (лоджии) не является собственностью собственника квартиры, а входит в состав кондоминиума, то есть является общей собственностью собственников всех помещений дома.

Могут ли другие лица использовать не принадлежащие им балкон или лоджию (размещать вывески, рекламу реконструировать и т. п.)?

В пределах внутренних границ балкона или лоджии никто не вправе производить никаких действий без согласия собственника жилища. Но нужно ли получать его согласие на использование внешней границы балкона (лоджии), например для размещения вывески, подсветки или наружной рекламы? При ответе на этот вопрос необходимо учитывать, что внешняя граница балкона (лоджии) входит в состав кондоминиума. В соответствии с пунктом 2 статьи 31 Закона "О жилищных отношениях" общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 34 Закона "О жилищных отношениях" все собственники помещений (квартир) - участники кондоминиума имеют равные права управления общим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 213 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом.

Это означает, что, к примеру собственник нежилого помещения (магазина, офиса и т. п.), не вправе размещать на находящемся рядом балконе вывеску, наружную рекламу, реконструировать балкон в целях соответствия интерьеру его фасада. Согласие на подобное использование он должен получить не только от собственника квартиры, к которой относится балкон (лоджия), но и от всех других собственников помещений (квартир), входящих в кондоминиум.

Вправе ли владелец балкона самостоятельно убрать вывеску, размещенную без его разрешения?

Как мы выяснили, наружная стена балкона (лоджии) не входит в состав помещения принадлежащего собственнику, и он не вправе единолично демонтировать вывеску, размещенную без его согласия. Компетенция принятия решений по вопросам, связанным с общим имуществом, принадлежит в соответствии со статьей 42-1 Закона "О жилищных отношениях" собранию собственников помещений (квартир). По решению такого собрания самовольно установленная вывеска может быть установлена. Если созвать собрание и получить такое решение не удается, собственник квартиры, балкон которой используется без его согласия, вправе требовать устранения нарушения своих прав в судебном порядке.