Договор аренды недвижимости и его форма

Нужно ли заключать договор аренды недвижимости в письменной форме? Требуется ли нотариальное оформление и регистрация этого договора? Или достаточно устной договоренности сторон?

Наем или аренда?

Эти понятия равнозначны. В нормативных актах чаще всего используется первое, а на практике второе. Использовать можно и то и другое. Ошибки не будет.

Также и стороны возникающих отношений могут именоваться: арендодатель и арендатор либо наймодатель и наниматель.

И наем, и аренда означают передачу имущества за плату во временное владение и пользование.

Кто и кому может сдавать недвижимость в аренду?

Сдавать имущество внаем может только его собственник. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные собственником сдавать имущество внаем (статья 543 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть)). Это означает, что если жилище не принадлежит вам на праве собственности то сдавать его в аренду вы можете только при наличии доверенности от собственника. Поскольку сдача имущества в наем является способом распоряжения имуществом, такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Если собственников несколько, то и доверенность должна быть от имени каждого. В доверенности должно быть четко оговорено полномочие на сдачу недвижимости внаем. Если нет полномочий на сдачу в аренду, то нет и полномочий на получение арендной платы, выселение и прочее. Это условие не всегда соблюдают даже опытные агентства по недвижимости, сдающие квартиры своих клиентов.

Выбор лиц, которым сдается внаем жилая недвижимость, производится собственником (статья 23 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях"). Такое же правило действует и в отношении нежилой недвижимости. Нанимателями могут быть и граждане, и организации.

Но вопрос выбора нанимателя - не только юридический. Как узнать будет ли человек платить исправно, будет ли он соблюдать правила проживания или создавать лишний шум? А может быть он просто окажется аферистом и продаст недвижимость без вашего ведома? В данном случае может помочь не только знание законов, но и элементарная осмотрительность. Ответственность за выбор арендатора вы несете сами. Риск всегда есть, но его нужно попытаться свести к минимуму.

Форма договора аренды (найма) недвижимости

Договор аренды недвижимости необходимо всегда заключать в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение для такого договора не требуется и осуществляется по желанию сторон. Вполне достаточно составленного и подписанного сторонами документа, содержащего все необходимые условия.

Если договор аренды заключается на срок свыше одного года, он требует регистрации в органе юстиции по месту нахождения недвижимости. Если сделка не оформлена нотариально, то перед регистрацией необходимо пройти процедуру проверки подлинности подписи сторон в регистрирующем органе.

Для регистрации договора обе стороны договора должны явиться в Центр обслуживания населения (ЦОН) с правоустанавливающими документами на недвижимость и договором аренды и сдать его на регистрацию. В случае несоблюдения требования о регистрации такой договор считается недействительным.

Часто требование о регистрации договора обходят путем заключения договора на срок менее одного года, а потом при необходимости перезаключают его на новый срок. Экономия средств и времени на оформлении оправдана не всегда. Во-первых, при регистрации проверяется юридическая правильность сделки, во-вторых вы получаете зарегистрированное подтверждение своих прав.

Почему не стоит оформлять аренду недвижимости в устной форме?

В отношении договора аренды на срок более одного года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, законом установлена обязательная письменная форма (статья 544 Гражданского кодекса). Эта же статья допускает заключение договора имущественного найма между гражданами на срок до одного года в устной форме. Однако этого лучше не делать по следующим причинам.

Для арендодателя:

• Отсутствие письменной договоренности о сроке аренды может затруднить выселение арендаторов по истечению срока.
• Если размер арендной платы и сроки ее уплаты не зафиксированы письменно, это может послужить причиной неоплаты и споров о размере задолженности.

Для арендатора:

• Без оговоренного письменного срока аренды, арендатор рискует быть преждевременно выселенным.
• Не оговорив четко размер арендной платы, арендатор может получить требование о ее повышении.