Составляя договор аренды недвижимости, стороны рассчитывают в дальнейшем избежать проблем с его исполнением. Какие условия нужно включить в договор, чтобы защитить права арендатора и арендодателя?
Какие обязательные условия нужно включить в договор аренды недвижимости?
Договор должен содержать:
- Дату и место заключения договора.
- Указание на сторон договора - арендодателя и арендатора с указанием полностью фамилий, имен, отчеств, дат и места рождения, паспортных данных, места постоянного жительства (наименования и реквизитов юридического лица)
- Данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче внаем. Подробно нужно указать данные о недвижимости, которые можно взять из документа, подтверждающего ваше право собственности или справки о зарегистрированных правах, а именно: точный адрес: город, улица, номер дома и квартиры, количество комнат (помещений), общую и жилую площадь. В отношении земельного участка должны быть указаны его площадь, кадастровый номер и целевое назначение. Если в аренду предоставляется недвижимость не целиком, а только отдельные его помещения, они должны быть указаны. Арендатору может предоставляться часть помещения, смежная комната или часть комнаты.
- Данные о правоустанавливающем документе, подтверждающем право собственности на недвижимость. Например: "сдаваемая в аренду квартира принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи №1234 от 15 июля 2002 года".
- Права и обязанности сторон.
- Срок договора. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок.
- Размер арендной платы и порядок ее внесения. Арендная плата может вноситься как разовый платеж за весь срок договора либо могут быть предусмотрены периодические платежи (ежемесячно, еженедельно, ежеквартально). Желательно отразить в договоре условие о том, кто будет оплачивать причитающиеся коммунальные услуги. Если этого не сделать, все равно будет применяться общее правило о том, что расходы по содержанию имущества несет арендатор, но во избежание споров лучше этот вопрос отразить в договоре.
- Условие о том, что в случае просрочки выплаты очередной суммы обязуется выплачивать неустойку в виде процента от неуплаченной или несвоевременно уплаченной суммы.
- Если вместе с недвижимостью сдается в аренду другое имущество (мебель, бытовая техника, оборудование) в договоре необходимо отразить перечень этого имущества и обязанность арендатора по обеспечению его сохранности.
- Порядок расторжения договора аренды и выселения нанимателя.
- Порядок компенсации ущерба, нанесенного жилому помещению или имуществу.
- Подписи сторон.
Это минимальный набор. При подготовке договора аренды будьте внимательны. Типовые договоры аренды обычно отличаются краткостью, содержат общие фразы, что дает возможность в судах толковать их по своему усмотрению. С учетом дальнейших рекомендаций конкретизируйте положения договора, уточняя наиболее важные для вас детали. Помните: вы равноправная сторона в подготовке договора, но имеете больше возможностей диктовать свои условия.
Права и обязанности арендодателя по договору аренды
Сдавая недвижимость в аренду, арендодатель обязуется:
- передать арендатору свободное помещение в состоянии, пригодном для его использования (проживания. предпринимательской деятельности и т. д.);
- обеспечивать проведение капитального ремонта сданного внаем помещения, если иное не установлено договором аренды;
- возместить арендатору стоимость улучшений имущества, сделанных с согласия арендодателя (стоимость улучшений, не согласованных с вами возмещению не подлежит).
При этом арендодатель вправе:
- отказаться от договора заключенного без указания срока в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца (за месяц - при сдаче комнаты);
- пересмотреть размер арендной платы в случае изменения устанавливаемых тарифов на коммунальные услуги, но не чаще одного раза в год.
Права и обязанности арендатора по договору аренды
Арендатор обязан:
- использовать помещение только по его назначению;
- обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- обеспечивать проведение текущего ремонта помещения, если иное не установлено договором;
- нести расходы по содержанию помещения (оплачивать коммунальные услуги), если договором не предусмотрено иное;
- не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия арендодателя;
- нести ответственность перед арендодателем за действия лиц, совместно с ним использующих недвижимость (проживающих совместно с ним), которые нарушают условия договора найма помещения;
- при досрочном расторжении договора предупредить об этом арендодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату.
Арендатор вправе:
- только с согласия арендодателя сдавать нанятую недвижимость в поднаем (субаренду);
- только с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому другому лицу (перенаем);
- вселять в нанятое помещение членов своей семьи, поднанимателей и временных жильцов, если иное не предусмотрено договором аренды и ему сдается жилье, в котором не проживает собственник (при аренде отдельной жилой комнаты этого права нет);
- выезжать из нанятого жилого помещения на срок до шести месяцев, если иное не предусмотрено договором (также только при условии аренды жилья в котором не проживает собственник);
- сохранить за собой право аренды на оговоренный срок даже в случае продажи арендодателем недвижимости;
- по истечении срока договора при прочих равных условиях вправе преимущественно перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (если надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору).
- 46849 просмотров