Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя

Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.

Прекращение договора в связи с истечением срока

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Расторжение договора, заключенного без указания срока (на неопределенный срок)

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).

Основания одностороннего расторжения договора арендодателем

В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса):

• если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
• если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
• если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Рассмотрим указанные основания подробнее.

Нарушение условий договора

Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут. Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п. Разумный срок - это срок в течение которого у арендатора имеется возможность устранить недостатки. Вручая письменное предупреждение, необходимо заготовить два его экземпляра и попросить арендатора расписаться в получении в экземпляре арендодателя. В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).

Ухудшение арендованного имущества

Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.

Невнесение арендной платы

По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого  требовать расторжения договора.

Порядок расторжения договора

Если после обнаружения указанных нарушений арендодатель предложит арендатору покинуть арендованное помещение или вернуть имущество, а последний согласится, то будет иметь место расторжение договора по соглашению сторон.

Однако в случае, если арендатор откажется добровольно исполнить требование арендодателя, то в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса (Общая часть) договор может быть расторгнут только судом.

В любом из описанных выше случаев арендодатель должен дать арендатору разумный срок для исправления недостатков (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса). 

К тому же требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на письменное предложение расторгнуть договор либо если ответ не получен в срок, указанный в самом предложении предложении а если срок для ответа не был указан, то в 30-дневный срок.

Отказ арендатора передать арендованное имущество

Бывают случаи, когда даже при наличии у собственника неоспоримых оснований к расторжению договора , арендатор отказывается по тем или иным причинам от возврата арендованного имущества или выселения из занимаемого помещения. Обращение в полицию в данном случае не поможет, а самостоятельное изъятие и освобождение имущества, вторжение в  жилье могут быть истолкованы как самоуправство. В этом случае остается обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о выселении. Выиграть такой иск обычно не трудно, но решение суда гораздо труднее исполнить.