Должен ли представитель по доверенности продавать имущество по рыночной стоимости?

Вопрос

Гражданин выдал доверенность на продажу имущества, в которой указано: "продать за цену и условиях по своему усмотрению". Письменного договора поручения не было. Поверенный продал имущество по заниженной цене, то есть в ущерб интересам доверителя. Какой нормой предусмотрена обязанность поверенного (по доверенности) действовать в интересах доверителя?

Ответ

В соответствии с пунктом 1 статьи 847 Гражданского кодекса Республики Казахстан поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть конкретными, правомерными и осуществимыми. Согласно пункту 2 указанной статьи поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил своевременно ответа на свой запрос. В этом случае поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

В большинстве случаев, когда выдается доверенность, между сторонами не заключается письменный договор поручения, что затрудняет определение условий, на которых представитель должен был заключить сделку.

Однако, если поверенный был обязан, выполнить определенные действия по доверенности, то очевидно, что между сторонами имеется определенный договор (скорее всего, устный). Вероятнее всего, суд в случае спора истолкует такой договор как договор поручения. Подтверждением заключения такого договора будет выдача доверенности и совершение действий, входящих в предмет поручения. К таким отношениям будут применимы нормы о договоре поручения.

Доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному) (пункт 1 статьи 167 ГК РК).  Выдача доверенности является односторонней сделкой, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны - представляемого (доверителя). Согласия лица, которому выдана доверенность (представителя), на выдачу доверенности не требуется. При этом представитель вправе отказаться от доверенности, в таком случае доверенность прекращается. Однако если представитель не отказался от доверенности, то на него ложатся права и обязанности, предусмотренные договоренностью сторон.

Принцип возмездности гражданских правоотношений является одним из основных принципов гражданского права. Согласно пункту 3 статьи 384 ГК РК договор предполагается возмездным, если из законодательства, содержания или существа договора не вытекает иное.  

В соответствии со статьей 257 ГК РК при прекращении права собственности имущество оценивается исходя из его рыночной цены, если иное не установлено законами Республики Казахстан.

Согласно пункту 3 статьи 385 ГК РК в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора должно быть произведено по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии с указанными нормами, если сторонами не было оговорено иное, то при продаже имущества, принадлежащего доверителю, поверенный обязан был продать имущество по рыночной цене, действуя в интересах доверителя, и передать деньги, вырученные за проданное имущество доверителю.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8 ГК РК, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Действия поверенного по продаже квартиры по цене намного ниже рыночной явно причиняют ущерб доверителю. В случае если бы поверенный действовал добросовестно: продал квартиру по рыночной цене и передал вырученные денежные средства доверителю, то его действия не нанесли бы ущерба доверителю.

В такой ситуации поверенный в зависимости от обстоятельств дела вправе требовать в суде возмещения причиненных убытков или признания заключенной сделки недействительной.