Налоги и обязательные платежи, связанные с недвижимостью

Виды и ставки налогов и других платежей в бюджет, уплачиваемых собственниками недвижимости периодически и однократно.

Налоги и другие обязательные платежи в бюджет, так или иначе связанные с правом собственности на недвижимость, можно разделить на следующие группы:

1. Текущие налоги, уплачиваемые собственником недвижимости периодически

1.1. Налог на имущество - в отношении квартир, жилых домов, зданий, сооружений других объектов недвижимости

1.1.1. Налог на имущество юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, владеющих нежилыми помещениями на праве собственности (глава 57 Налогового кодекса Республики Казахстан)

Налог исчисляется, исходя из среднегодовой остаточной стоимости объектов обложения, определяемой по данным бухгалтерского учета.

Объектом налогообложения выступают здания и сооружения, законченные строительством, в том числе являющиеся объектом концессии.

Не являются объектами налогообложения налогом на имущество:

• земля;
• здания, сооружения, находящиеся на консервации, по решению Правительства;
• государственные автомобильные дороги общего пользования и дорожные сооружения на них;
• объекты незавершенного строительства.

Ставки налога:

Суммы текущих платежей налога вносятся налогоплательщиком равными долями не позднее 25 февраля, 25 мая, 25 августа и 25 ноября каждого года.

1.1.2. Налог на имущество физических лиц (глава 58 Налогового кодекса Республики Казахстан)

Объектами обложения налогом являются:

• жилые помещения, дачные постройки, гаражи и иные строения, сооружения, помещения, находящиеся на территории Республики Казахстан принадлежащие физическим лицам на праве собственности;
• объекты незавершенного строительства с момента проживания, эксплуатации.

Налог исчисляется исходя из стоимости объектов налогообложения, устанавливаемой по состоянию на 1 января каждого года, определяемой органом юстиции по специальной формуле, учитывающей базовую стоимость квадратного метра жилого помещения, коэффициенты износа и зонирования.

Ставки налога:

Размер налога до 1 августа ежегодно рассчитывается налоговыми органами по месту нахождения объекта налогообложения. Налог на имущество должен быть уплачен физическими лицами до 1 октября текущего года.

1.2. Земельный налог - в отношении земельных участков, находящихся в собственности, аренде и безвозмездном землепользовании.

Налоговой базой является площадь земельного участка. Глава 54 Налогового кодекса содержит базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения, на земли населенных пунктов, земли промышленности, лесного и водного фонда, земли, занятые под автостоянки, АЗС и рынки. Эти ставки индивидуальны для каждого региона либо зависят от балла бонитета. Местные маслихаты производят корректировку данных ставок. Исчисление налога по каждому конкретному участку производится путем применения конкретной ставки к площади земельного участка.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели производят расчет налога самостоятельно и уплачивают его равными долями в сроки не позднее  25 февраля, 25 мая, 25 августа, 25 ноября текущего года.

Для физических лиц, не являющихся предпринимателями, размер налога до 1 августа ежегодно рассчитывается налоговыми комитетами. Земельный налог должен быть уплачен ими до 1 октября текущего года.

2. Налоги и платежи, связанные с переходом права собственности и уплачиваемые однократно

2.1. Корпоративный подоходный налог юридических лиц по ставке 20%

2.1.1. В связи с приростом стоимости при продаже зданий, сооружений (статья 92 Налогового кодекса)

Превышение стоимости реализованной недвижимости над ее балансовой стоимостью включается в совокупный годовой доход юридического лица и облагается налогом по ставке 20%.

2.1.2. При получении имущества безвозмездно

Стоимость любого имущества, в том числе недвижимости, полученной налогоплательщиком безвозмездно, является его доходом (статья 96 Налогового кодекса).

2.2. Индивидуальный подоходный налог индивидуальных предпринимателей (статья 183 Налогового кодекса)

Этот налог применяется при сходных условиях с юридическими лицами, описанными выше, но по ставке 10%.

2.3. Индивидуальный подоходный налог с физических лиц при получении имущественного дохода в связи с приростом стоимости при реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности и находящегося в собственности менее года (статья 180 Налогового кодекса)

Прирост стоимости облагается налогом по ставке 10%.

Это означает, что если гражданин, к примеру, приобрел квартиру за 2 миллиона тенге, а в течение года с момента регистрации права собственности на нее продал квартиру за 3 миллиона тенге, то он должен заплатить индивидуальный подоходный налог в размере 10% от прироста стоимости, то есть от одного миллиона тенге, что составит 100 тысяч тенге. Если же гражданин реализует недвижимость по истечению одного года с момента приобретения, обязанности по уплате налога у него не возникает.

Исчисление такого налога гражданин обязан сделать самостоятельно, а уплатить его – не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, то есть не позднее 31 марта следующего года.

2.3.1. Нужно ли платить налоги при продаже двух или более жилых помещений?

На возникновение налоговых обязательств влияет не количество проданных жилых помещений, а период в течение которого каждый из них находился в собственности. Если каждый из объектов находился в собственности более одного года, то сам по себе факт их продажи в одном году не является основанием для уплаты налога. Если какой-либо из них находился в собственности менее года, то налог должен исчисляться применительно к каждому объекту.

2.3.2. Налоги при продаже недвижимости, полученной в дар или по наследству

В соответствии с пунктом 3 статьи 180 Налогового кодекса Республики Казахстан  при отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество. Это правило применяется, как при наследовании. так и при получении имущества по договору дарения, поскольку стоимость приобретения в данных случаях отсутствует. Пунктом 5 указанной статьи установлено, что рыночная стоимость реализованного недвижимого имущества  на момент возникновения права собственности должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу, то есть не позднее 31 марта следующего года.
В указанных целях рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком. Заказывая оценку недвижимости, необходимо уточнить, что требуется определение ее рыночной стоимости на дату приобретения по договору дарения или по свидетельству о праве на наследство. Закон "Об оценочной деятельности" не запрещает определять рыночную стоимость имущества на прошедшую дату.

Пункт 6 статьи 180 Налогового кодекса определяет, что в случае отсутствия рыночной стоимости реализованного имущества приростом стоимости является:

• для жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства - положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью имущества, под которой в данном случае понимается   стоимость, определенная для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество;
• для нежилой недвижимости  - стоимость реализации такого имущества.

Таким образом продавцы жилых помещений, дач и гаражей даже в случае отсутствия отчета об оценке не должны оплачивать налог со всей суммы сделки. В отличие от них, собственникам нежилой недвижимости при отсутствии отчета об оценке, налог будет исчислен со всей стоимости реализации.

2.4. Нужно ли платить налоги при получении имущества в дар или по наследству?

При получении недвижимого имущества в дар или в порядке наследования физические лица (кроме имущества, полученного индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности) налогов не уплачивают (подпункт 28) пункта 1 статьи 156 Налогового кодекса Республики Казахстан).

2.5. Нужно ли платить налоги при обмене недвижимости?

Согласно статье 501 ГК РК по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу в собственность недвижимость. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.

Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемое имущество предполагаются равноценным. Если стоимость обмениваемых объектов недвижимости не равна, то собственник менее ценного имущества обязан доплатить разницу в цене.

При обмене равноценных по стоимости объектов недвижимости обе стороны не получают экономической выгоды, а значит  не получают и дохода, влекущего за собой обязанности уплачивать налоги.

Если владелец объекта недвижимости, обладающего меньшей стоимостью, производит доплату в цене, то здесь также не возникает дохода ни у одной из сторон.

Если же будет произведен обмен неравноценных объектов недвижимости без доплаты, то разница в стоимости обмениваемых объектов будет являться объектом налогообложения и включена в совокупный годовой доход лица, получившего более дорогую недвижимость и не внесшего соответствующую доплату. В этом случае будут применяться о налогообложении прироста стоимости при продаже недвижимости.

2.6. Сбор за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Этот сбор уплачивается перед тем, как новый собственник недвижимости представляет документы для государственной регистрации в органе юстиции.

Ставки сбора установлены в статье 456 Налогового кодекса Республики Казахстан

2.5. Государственная пошлина

Если бы стороны оформляли сделку с недвижимостью у государственного нотариуса, за удостоверение такой сделки они бы уплатили государственную пошлину по ставкам установленным статьей 497 Налогового кодекса. Но поскольку государственных нотариальных контор на сегодня практически не осталось, этот вид обязательного платежа в бюджет почти не применяется в связи с недвижимостью.

Однако частные нотариусы взимают плату за совершение нотариальных действий (такая плата не является налогом) и обязаны устанавливать эту плату не ниже предусмотренных Налоговым кодексом ставок. Поэтому для  информации о возможном размере расходов приведем ставки госпошлины за совершение нотариальных действий, связанных с недвижимостью.