Переходят ли долги за коммунальные услуги на нового владельца недвижимости?

Новый собственник недвижимости после сделки может обнаружить, что по объекту у прежнего собственника имеется задолженность по водоснабжению, услугам канализации, газоснабжению, электроснабжению, теплоснабжению, удалению мусора, обслуживанию лифтов, платежам в КСК. Часто коммунальные службы при этом отстаивают точку зрения, согласно которой эти долги перешли на нового собственника вместе с приобретенной недвижимостью. Так ли это на самом деле?

Ответ на этот вопрос дал Верховный суд Республики Казахстан в своем Нормативном постановлении от 23 декабря 2005 года №9 "О некоторых вопросах применения судами законодательства, связанного с взысканием задолженности за тепловую и электрическую энергию" (в редакции от 22 декабря 2008 года).

В соответствии с пунктом 3 этого Постановления под обременением прав следует понимать любое ограничение права на недвижимое имущество возникшее в порядке, предусмотренном законами или соглашением сторон, и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом. Задолженность за энергию, использованную продавцом жилого помещения, обременением не является, поэтому при передаче права собственности другому лицу на жилое помещение на основании сделки, обязанность по ее оплате является обязанностью продавца, если иное не предусмотрено договором об отчуждении указанного имущества.

По аналогии данное правило можно применить к нежилым помещениям, а также к другим видам коммунальных услуг.

Отсюда вытекает два вывода:

• долги по коммунальным услугам не переходят на покупателя недвижимости (только если, он сам не принял их на себя по договору);
• наличие долгов не препятствует совершению сделки с недвижимостью (только, если на нее не наложен арест по иску поставщика коммунальных услуг).