Покупка недвижимости, которая еще не принадлежит продавцу

Бывает, что к покупке предлагается недвижимость, которая по различным причинам еще не принадлежит продавцу на праве собственности. Можно ли себя обезопасить при покупке такого объекта? Стоит ли выдавать деньги в качестве задатка? Какие документы при этом составляются?

К продаже может предлагаться недвижимость, которая не принадлежит продавцу, потому что:

• не была приватизирована;
• не оформлены наследственные права;
• не зарегистрировано право собственности после сделки;
• построенный или недостроенный дом не введен в эксплуатацию.

Часто продавец просит от потенциального покупателя задаток для того, чтобы завершить необходимые процедуры по оформлению и подготовить документы к предстоящей сделке.

Статья 407 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) предусматривает возможность заключения договора купли-продажи в отношении имущества, которое поступит в собственность продавца в будущем.

Главным при принятии решения о покупке такого объекта является получение уверенности в том, что сделка действительно может быть совершена, в результате того, что предполагаемый продавец получит и оформит надлежащим образом права на имущество. Получить такую уверенность можно не всегда и, скорее всего, придется проконсультироваться с юристом.

Возможность заключения будущей сделки зависит от множества обстоятельств, среди которых могут быть:

• действительные основания для приватизации жилья;
• отсутствие других наследников на имущество и спора между ними о его разделе;
• соответствие сделки, по которой продавец приобрел имущество, законодательству и беспрепятственная регистрация права собственности;
• возможность приемки построенной недвижимости в эксплуатацию.

При любых сомнениях в возможности завершения оформления от выдачи задатка лучше отказаться.

Если решение о сделке все-таки принято, то рекомендуется заключить с будущим продавцом предварительный договор о продаже недвижимости, указав, что сумма выдается в качестве задатка. Не следует выплачивать в качестве задатка всю стоимость недвижимости, а лучше выдать определенную часть, достаточную для покрытия расходов продавца.

В случае невозможности по каким-либо причинам совершения сделки, Вы будете вправе потребовать возврата двойной суммы задатка.

Перед выдачей задатка не мешает также проверить платежеспособность владельца недвижимости, изучив вопрос, имеются ли у него средства или имущества, из которых он в случае возможных осложнений будет возвращать задаток. Ведь в случае, если недвижимость не получится оформить на предполагаемого продавца, на нее не сможет быть обращено взыскание.

Надежным вариантом было бы привлечение другого имущества в качестве залога в обеспечение исполнения будущей сделки.