Преимущественное право покупки доли в имуществе

Часто имущество имеет не одного собственника, а двух или более. Например, частный дом на два хозяина. Намереваясь продать свою часть и найдя покупателя за хорошую цену, собственник может столкнуться с препятствиями со стороны другого совладельца или совладельцев, которые могут сбивать цену и требовать продажи доли только им. Неужели собственник в такой ситуации не может распоряжаться своим имуществом самостоятельно?

В данном случае, имущество, то есть частный дом, квартира, иногда автомобиль, находится в собственности двух или нескольких лиц и принадлежит им на праве общей долевой собственности, то есть с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

Согласно статье 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом, но с соблюдением условий преимущественного (первоочередного) права покупки, предусмотренных статьей 216 Гражданского кодекса РК.

Нормами указанной статьи установлено, что при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное (первоочередное) право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Это означает что они имеют преимущество только в очередности покупки, но не в установлении желаемой для них цены.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Обычно составляется нотариально заверенное заявление и направляется по адресу заказным письмом с уведомлением о получении. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступить свое право преимущественной покупки другому лицу нельзя

Следует учитывать, что данные правила применяются при возмездных сделках (купле-продаже доли или при отчуждении доли по договору мены), однако при совершении безвозмездной сделки (стороны не передают друг другу взамен денег или какого-либо имущества, вещей, например, при дарении) преимущественное право покупки отсутствует. Этим активно пользуются при желании обойти право преимущественной покупки, прикрывая куплю-продажу дарением. В этом случае совладельцу, чье право преимущественной покупки нарушено, очень трудно доказать притворный характер сделки. Однако покупатель несет также большие риски в случае признания сделки недействительной или обнаружения недостатков в купленном имуществе, не имея возможности доказать, что имущество было куплено за определенную сумму и вернуть уплаченные деньги.