Признание сделки действительной, как основание для возникновения права собственности на жилье

28.06.2013/05.04.2020
Описание ситуации

Я купила квартиру в 1999 году. Продавец выдала доверенность на право продажи и расписку. Срок действия доверенности истек, однако найти продавца не представляется возможным так как она выехала на ПМЖ в Российскую Федерацию. Я обратилась за справкой о зарегистрированных правах в ЦОН, в справке у правообладателя другая фамилия вместо той что указана в доверенности, а имя и отчество совпадают с данными указанными в доверенности. Продавец замужем не была, фамилию не меняла, просто имеет место ошибка в регистрационном удостоверении. Я ознакомилась с выпиской из протокола комиссии по приватизации и заявлением на приватизацию в которых данные Ф.И.О. указаны также как и в доверенности, но не совпадают с фамилией, указанной в самом регистрационном удостоверении . У меня нет полномочий вносить изменения в регистрационное удостоверение, да и доверенность просрочена. Нотариус при выдаче доверенности не проверил принадлежность имущества продавцу, поэтому сразу эта ошибка не была устранена. Сейчас он от меня отмахивается, мол я не обязан проверять принадлежность имущества доверителю.

Вопросы
  1. Возможно ли мне признать право собственности на квартиру по приобретательной давности? или
  2. Возможно ли мне признать сделку между мной и продавцом действительной, с понуждением управления юстиции внести изменения в регистрационное удостоверение в части фамилии, соответствующей той, что указана в протоколе и заявлении на приватизацию квартиры?
Ответ

По вопросу признания права собственности на квартиру по приобретательной давности

В пункте 1 статьи 240 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) содержится понятие приобретательной давности, под которой следует понимать один из способов приобретения права собственности на имущество посредством длительного владения указанным имуществом.

Основные критерии приобретательной давности

Не всякое длительной владение имуществом (движимым или недвижимым) может служить основанием для установления права собственности на него по основанию приобретательной давности.

Действующее законодательство устанавливает, что для установления права собственности на имущество, по основанию приобретательной давности, необходимо наличие трех основных критериев владения таким имуществом (пункт 1 статьи 240 Гражданского кодекса):

  1. владение должно быть добросовестным;
  2. владение должно быть открытым;
  3. владение должно быть непрерывным.

20 апреля 2006 года Верховным Судом Республики Казахстан было принято Нормативное постановление "О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником", которым было раскрыто понятие вышеназванных критериев.

Согласно пункту 10 вышеуказанного Нормативного постановления Верховного Суда, добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, то есть оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правомерными актами, либо не противоречит им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).

Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, что бы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.д.

Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение определенного периода времени, без передачи права владения третьим лицам.

Для приобретения недвижимого имущества, лицу необходимо владеть им добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 7 лет. В отношении же иного имущества, этот срок составляет 5 лет.

Таким образом, лишь при наличии всех выше указанных критериев в совокупности, лицо владеющее имуществом, вправе признать на нее право собственности по основанию приобретательной давности.

В данном случае можно сделать вывод о том, что имеются все необходимые условия для признания права собственности на квартиру по приобретательной давности.

По вопросу признания сделки действительной

В части признания сделки действительной

Пунктом 1 статьи 151 Гражданского кодекса установлено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В приведенном случае имеется расписка от собственника квартиры, о получении денежной суммы в счет проданной квартиры, а также имеется доверенность на право продажи квартиры, невзирая на то, что срок ее действия истек.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса, если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Как следует из обзора судебной практики Верховного Суда Республики Казахстан по вопросам о праве собственности на жилое помещение, действующее законодательство не требует обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Однако анализ судебной практики показал, что суды при признании сделок действительными, правомерно руководствуются статьей 154 Гражданского кодекса, по аналогии, поскольку согласно пункту 1 статьи 154 Гражданского кодекса, сделки могут совершаться как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме, в случаях, когда это предусматривается законом или предусмотрено соглашением сторон. Следовательно, договоры купли-продажи жилых помещений могут быть нотариально удостоверены, что предполагает в случае спора возможность ссылки на статьи 152, 153, а также 154 Гражданского кодекса.

Более того, в абзаце 3 пункта 8 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение" предусматривается, что факты владения, пользования и распоряжения имуществом, приобретенным по сделке, не оформленной в соответствии с законодательством, не могут быть установлены. В этом случае заявитель вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности или признании сделки действительной.

Аналогичное положение закреплено в Нормативном постановлении Верховного Суда Республики Казахстан "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище", согласно которому также предусмотрена возможность признания сделки действительной судом.

Таким образом, с учетом положений действующего законодательства, а также с учетом имеющихся документов (расписки о получении денег, нотариально удостоверенной доверенности на право распоряжения квартирой), есть все правовые основания для предъявления иска в суд, о признании сделки действительной (как альтернативный вариант).

В части установления факта принадлежности право устанавливающего документа

Предъявляя иск о признании сделки действительной, необходимо учитывать то обстоятельство, что в регистрационном свидетельстве, как право устанавливающем документе, имеется ошибка в написании фамилии продавца, которую также необходимо устранить, поскольку в последующем указанная ошибка может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в органах юстиции.

Обусловлено это положениями статьи 31 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", согласно которой отказ в государственной регистрации осуществляется при несоответствии субъектов и объектов правоотношений. Поскольку по сведениям правового кадастра, указанная квартира зарегистрирована за лицом, под другой фамилией, то при наличии решения суда о признании сделки действительной между Вами и продавцом, с указанием в решении суда ее действительной фамилии, регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 291 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан, суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных либо имущественных прав граждан или организаций. Суд рассматривает дела об установлении фактов принадлежности право устанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта, удостоверения личности и свидетельств, выдаваемых органами записи актов гражданского состояния) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица по паспорту или удостоверению личности, или свидетельству о рождении.

Таким образом, для исключения возможных отрицательных последствий, при дальнейшей регистрации прав на квартиру в органах юстиции, необходимо в суд (в качестве первого требования) заявить требование об установлении факта принадлежности регистрационного свидетельства продавцу.

Пунктом 7 Нормативного постановления Верховного Суда "О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение", по требованию об установлении факта принадлежности право устанавливающих документов лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица по паспорту или удостоверению личности, или свидетельству о рождении на стадии приема заявления, а в случае его принятия при подготовке дела к судебному разбирательству суды должны требовать от заявителя представления доказательств того, что право устанавливающий документ принадлежит ему и организация, выдавшая его, не имеет возможности внести в него соответствующие исправления.

Таким образом, Вам, как заинтересованному лицу, необходимо обосновать невозможность устранения данного факта тем, что продавец выехала за пределы Республики Казахстан, и ее место нахождения неизвестно, а Вы не являетесь стороной приватизации.

Государственная регистрация прав на квартиру в органах юстиции

В соответствии с пунктом 1 статьи 44 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", право (обременение права) на недвижимое имущество, установленное судебным актом, подлежит регистрации на общих основаниях. Регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации прав, установленных решением суда.

Согласно пункту 6 статьи 24 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", документы, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, представляются в регистрирующий орган в двух экземплярах. То есть в регистрирующий орган необходимо будет представить две копии решения, заверенных судом.

Таким образом, вступившее в законную силу решение суда о признании сделки действительной на квартиру по приобретательной давности, либо о признании сделки действительной, будет являться основанием для регистрации права собственности на квартиру за новым собственником.

Автор ответа
Георгий Сорокин