Разделение объектов недвижимости

Как произвести разделение недвижимости (здания, помещения) на несколько объектов? Какими требованиями руководствоваться при оформлении выделенных строений?

Когда возникает необходимость разделить недвижимость?

Владелец недвижимости стремится организовать свое полезное пространство таким образом, чтобы оно в наибольшей степени отвечало интересам рационального и эффективного использования, с учетом потребностей проживания, характера коммерческой или производственной деятельности.

Таким образом, основными мотивами разделения объектов недвижимости, могут являться:

• желание максимального использования площадей;
• выделение излишнего (избыточного) пространства в самостоятельную часть
• желание произвести радел в натуре частей помещения отдельным собственникам для последующего раздельного использования.

В результате "размежевания" выделенная часть помещения (здания, строения) может использоваться: 

• для раздельного проживания бывших членов семьи;
• для организации сопутствующего вида деятельности (технологически сопряженных производств);
• для организации не связанного с профильным видом деятельности бизнеса;
• для последующей продажи (аренды) неиспользуемой части (здания, строения).

Нужно ли регистрировать разделение объектов недвижимости?

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" государственной регистрации в правовом кадастре подлежит изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра.

Согласно пункту 1 статьи 6 упомянутого закона в правовом кадастре подлежат регистрации объединение и разделение земельных участков и иных объектов недвижимости.

Образуемые в результате разделения недвижимости самостоятельные объекты (цех, офис, магазин, иное помещение) будут обладать отличными от объекта раздела идентификационными характеристиками, которые должны быть зарегистрированы в органах юстиции.

Требуется ли разрешение органов архитектуры на разделение недвижимости?

Согласно пункту 2 статьи 49 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" регистрация объединения или разделения объектов недвижимости не допускается, если при объединении или разделении первичных и вторичных объектов не были соблюдены требования, предъявляемые законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Разделение недвижимости предполагает проведение комплекса строительных работ, в ходе которых могут изменяться не только границы помещений, но и затронуты несущие и ограждающие конструкции здания в целом.

Таким образом, основанием для организации процесса разделения недвижимости является  разрешение архитектуры на разделение и перепланировку (реконструкцию) в зависимости от характера изменяемых конструкций помещений (строений).

Каким документом оформляется разделение объектов недвижимости?

После завершения строительных работ по разделению недвижимости (закладка/демонтаж дверных проемов, устройство перегородок и прочих конструкций) изготавливаются и оформляются следующие документы:

• технические паспорта на разделенные объекты недвижимости;
• акты ввода в эксплуатацию на вновь образованные объекты.

Для регистрации соответствующих прав на разделенные объекты помимо вышеуказанных документов, в центр обслуживания населения необходимо предоставить:

• оригиналы правоустанавливающих (договоры купли-продажи, мены, дарения, акты ввода и т.д) документов на недвижимость;
• оригиналы идентификационных документов (технический паспорт, государственные акты на земельные участки);
• квитанция об оплате сбора за регистрацию объектов недвижимости (от 8 до 10 МРП, в зависимости от целевого назначения строения). Оплата производится за каждый объект недвижимости;
• удостоверение личности собственника строения;
• доверенность, в случае если документы предоставляются представителем собственника имущества.

Нужно ли делить землю для обслуживания разделенных объектов?

Согласно подпункта 2 пункта 2 статьи 49  Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" регистрация  разделения объектов недвижимости не допускается, если не было произведено разделение земельного участка путем составления идентификационных документов на вновь образованные объекты.

Таки образом, при разделении объектов недвижимости для обслуживания каждого отдельного строения необходимо разделить земельный участок, выделив причитающуюся часть земли.

В результате раздела, выделенные части недвижимости включаются в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов.