Приемка завершенного объекта в эксплуатацию

Завершенные строительством объекты должны быть в обязательном порядке приняты в эксплуатацию. В зависимости от характера, технической сложности и источника финансирования строительства объекта, устанавливается порядок приемки в эксплуатацию, формируется состав приемочной комиссии и определяется пакет необходимых документов.

Документальное оформление результатов выполненных строительных работ

В соответствии с пунктом 1 статьи 663 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче работ, выполненных по договору строительного подряда либо, если это предусмотрено договором, - этапа работ, обязан немедленно приступить к приемке их результатов.

Сдача результатов работ подрядчиком и приемка их заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами (иногда - только собственником), а в случаях, предусмотренных законодательными актами, - также представителями государственных органов и органов местного самоуправления (пункт 4 статьи 663 Гражданского кодекса).

Таким образом, документальным оформлением завершения процесса строительства (реконструкции, перепланировки, переоборудования) является акт о приемке построенного объекта в эксплуатацию, который выступает исключительным исходным документом при регистрации имущественных прав на готовую строительную продукцию.

Объекты, принимаемые в эксплуатацию собственником самостоятельно

Согласно пункту 1 статьи 74 Закона Республики Казахстан "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" при наличии соответствующего решения структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, собственник (заказчик, инвестор, застройщик) вправе самостоятельно осуществить приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически не сложных объектов, а именно:

• реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования, а также с изменением функционального назначения помещений;
• временные строения, включая бытовые помещения для сезонных работ и отгонного животноводства;
• хозяйственно-бытовые постройки на территориях индивидуальных приусадебных участков, постройки на участках садовых и огороднических товариществ (обществ), элементы благоустройства на придомовых территориях или приусадебных (дачных) участках;
• мобильные комплексы контейнерного и блочного исполнения, а также одноэтажные здания (сооружения) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возведенные из сборно-разборных конструкций и не требующие согласования с санитарно-эпидемиологическими службами;
• автостоянки открытого типа при количестве автомашин не более пятидесяти единиц, а также гаражи с боксами не более чем на две автомашины;
• строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан;
• малые архитектурные формы и ограждение территорий;
• открытые спортивные площадки, тротуары, мощения вокруг зданий (сооружений).

Перечисленные технически несложные объекты не должны затрагивать права других граждан и противоречить государственным и (или) общественным интересам.

Таким образом, если собственник имеет соответствующее разрешение, и вводимый в эксплуатацию объект относится к технически не сложным в соответствии с указанным списком, то акт о приемке в эксплуатацию подписывается собственником самостоятельно без участия приемочной комиссии.

Порядок приемки объектов в эксплуатацию собственником самостоятельно

Приемка объектов в эксплуатацию собственником самостоятельно допускается при наличии  разрешительной документации, включающей:

• разрешение на производство строительно-монтажных работ;
• решение местных исполнительных органов на строительство (реконструкцию, перепланировку, переоборудование);
• архитектурно-планировочное задание;
• проектная (проектно-сметная) документация либо эскиз (эскизный проект);

При наличии указанных документов собственник принимает объект путем оформления и подписания акта приемки объекта в эксплуатацию.  При этом собственник должен обеспечить соблюдение требований предъявляемых к проектной документации, строительно-монтажным работам, применяемым строительным материалам.

Датой ввода объекта в эксплуатацию, считается дата подписания акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно.

Категории объектов принимаемые в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями

Статья 75 Закона "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" закрепляет требование к приемки в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями всех  объектов, строящихся (построенных) за счет государственных инвестиций либо с их участием.

Независимо от источников финансирования приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями также подлежат:

• отдельно стоящие объекты гражданского (общественного) и коммунального назначения, относящиеся к технически сложным объектам;
• объекты производственного назначения, за исключением предприятий малого бизнеса (индивидуального предпринимательства);
• многоквартирные жилые дома (здания);
• автомобильные и железные дороги;
• мосты, путепроводы, тоннели, продуктопроводы и линии электропередач с инженерными сооружениями;
• объекты космической связи;
• объекты энергетики, включая атомную энергетику;
• объекты водохозяйственного, ирригационного и (или) гидротехнического назначения;
• объекты жилого назначения (жилые и подсобные помещения) на железнодорожных и автомобильных разъездах, в заповедниках, заказниках, рыбопитомниках, лесных, охотничьих и других угодьях;
• объекты, строящиеся (построенные) без участия государственных инвестиций, но затрагивающие государственные и общественные интересы.

Порядок приемки объектов в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями

Согласно подпункту 2 пункта 2 Правил приемки объектов приемочной и рабочей комиссиями утвержденных Постановлением Правительства Республики Казахстан от 15 октября 2001 года № 1328 рабочая комиссия - временный коллегиальный орган, проводящий комплексную оценку готовности объекта для предъявления ее результатов государственной приемочной комиссии.

Таким образом, приемка объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, осуществляется на основании заключения рабочей комиссии, которая создается по решению собственника.

Результаты работы рабочей комиссии оформляются в форме заключения (пункт 14 указанных Правил)

В соответствии с пунктом 2 статьи 78 Закона "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" в зависимости от значимости или стоимости строительства принимаемого в эксплуатацию объекта государственная приемочная комиссия назначается:

• Правительством Республики Казахстан по представлению центральных исполнительных органов или акимов областей (городов республиканского значения, столицы);
• центральными исполнительными органами Республики Казахстан; 
• акимами областей (городов республиканского значения, столицы); 
• акимами районов (городов областного значения).

Факт приемки построенного объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией оформляется актом единой формы и подписывается всеми членами государственной приемочной комиссии.

Категории объектов принимаемые в эксплуатацию приемочными комиссиями

Объекты, строящиеся без участия государственных инвестиций, не затрагивающие интересы других собственников, не изменяющие конструктивные элементы и не связанные с перепрофилированием жилых и нежилых помещений в существующих зданиях, а также не создающие потенциальную опасность для окружающей среды и не подверженные воздействиям негативных природных факторов подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями (статья 76 Закона).

Порядок приемки объектов в эксплуатацию приемочными комиссиями

Согласно  Правил приемки объектов приемочной и рабочей комиссиями утвержденных Постановлением Правительства Республики Казахстан от 15 октября 2001 года № 1328 после завершения процесса строительства и выполнения требований к готовности объекта собственник (заказчик) создает приемочную комиссию с извещением всех ее членов.

Продолжительность процедуры приемки построенного объекта в эксплуатацию (сроки приемки) приемочной комиссией устанавливается заказчиком (инвестором, застройщиком) в зависимости от сложности и функциональной предназначенности построенного объекта, его технологических и эксплуатационных характеристик и параметров.

На рассмотрение комиссии должны быть представлены все документы сопровождающие процесс строительства (выполнение иных строительных работ).

Приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта оформляется актом приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию, который подписывается председателем и всеми членами комиссии.

Датой ввода объекта в эксплуатацию, принятого приемочной комиссией, считается дата подписания акта о вводе объекта в эксплуатацию.