Генеральный подрядчик возместил собственникам помещений расходы на устранение недостатков, допущенных при строительстве

Истцы (собственники нежилых помещений) обратились в суд с исковым заявлением о взыскании с Заказчика и Генподрядчика в солидарном порядке расходов на устранение недостатков в нежилых помещениях, принадлежащих истцам на праве собственности. Требования были мотивированы тем, что произведенное техническое обследование нежилых помещений подтверждает ненадлежащее качество строительных работ, несоответствие нежилых помещений требования СНиП, что в результате приводит к невозможности эксплуатирования нежилых помещений по целевому назначению. Поскольку ответчики добровольно устранять допущенные в процессе строительства нарушения отказываются, истцы обратились в экспертную организацию за разработкой сметной документации с целью расчета расходов, необходимых для приведения нежилых помещений в соответствие СНиП.

Представитель Заказчика с заявленными требованиями не согласился. Возражения мотивировал тем, что его клиенты были заказчиками строительства жилого комплекса, который в настоящее время введен в эксплуатацию. При подписании акта ввода в эксплуатацию каких-либо нарушений не выявлено. Поскольку нежилые помещения переданы истцам со свободной планировкой, за период эксплуатации произведена перепланировка, разрешений на которую управление архитектуры не давало. Кроме того, являясь Заказчиком, ответственности за устранение дефектов строительства не несет. Представитель Генподрядчика с заявленными требованиями также не согласился. Возражения мотивировал тем, что Заказчиком объект принят без замечаний. Акт приемки объекта в эксплуатацию подписан представителями государственных органов, следовательно, жилой комплекс соответствует проектно-сметной документации и готов к эксплуатации. На протяжении двух лет истцы эксплуатируют нежилые помещения, произвели ремонтные работу и перепланировку. При составлении технических заключений представители Генподрядчика не присутствовали. Кроме того, истцами не используется приточно-вытяжная система, предусмотренная проектом, которая должна обеспечивать температурный режим.

Эксперт пояснил суду, что им составлено техническое заключение по тепловизионному обследованию нежилого помещения. При проведении экспертизы проводился анализ состояния помещения на дату проведения обследования, причины нарушений не устанавливались. Вместе с тем, установлено, что тепловая защита обследуемого помещения не обеспечивается, ненадлежащим образом выполнены теплоизоляционные работы.

Несоответствие указанного объекта нормам СНиП установлено вступившими в законную силу судебными актами – постановлением специализированного межрайонного административного суда о привлечении к административной ответственности за нарушение строительных норм и решением специализированного межрайонного экономического суда об обязывании устранить допущенные нарушения. В ходе рассмотрения дела было установлено, что здание требует дополнительных строительно-ремонтных работ по теплоизоляции несущих конструкций. Представленными техническими заключениями установлено, что несущие конструкции и ограждения жилого комплекса требуют работы по дополнительной теплоизоляции, поскольку не обеспечена тепловая защита помещений. Кроме того, тепловые потери допускаются также в связи с недостаточной теплоизоляцией кровли. Ненадлежащее состояние кровли, в результате которого допускаются регулярные протечки дождевых и талых вод, также в суде было подтверждено предоставленными видеоматериалами, из которым усматривается, что вода с кровли не имеет стока, в связи с чем происходит ее застой.

Истцы неоднократно обращались к Застройщику-Генподрядчику с претензией об отсутствии тепла в принадлежащих им нежилых помещениях, несоответствии температурного режима в нежилых помещениях установленным для нормального функционирования требованиям. Из предоставленных суду актов следует, что в отопительный сезон температура в нежилых помещениях составляет 5-15 градусов, что исключает возможность использования нежилых помещений по их целевому назначению, создает угрозу здоровью находящихся в них лиц.

Доводы Генподрядчика об истечении гарантийного срока судом качестве основания для освобождения генподрядчика от обязанности устранить недостатки, допущенные в ходе строительства, судом не были приняты, поскольку недостатки в строительстве нежилых помещений обнаружены и выявлены собственниками помещений в ходе эксплуатации в период действия гарантийного срока, о чем составлены акты. Кроме того, истечение гарантийного срока не освобождает генподрядчика от устранения нарушений в нормах и правилах строительства, которые непосредственно влияют на возможность эксплуатации помещений по целевому назначению. Более того, Генподрядчик также являлся продавцом нежилых помещений, следовательно, к правоотношениям сторон применимы нормы статьи 422 ГК, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору. В силу статьи 430 ГК, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки в проданном товаре были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, если более длительные сроки не установлены законодательными актами или договором. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня получения товара в месте его назначения.

Суд посчитал, что Генподрядчик несет ответственность за устранение недостатков в строительстве, повлёкших нарушение тепловой защиты помещений. Доводы стороны ответчика о том, что причиной дефектов в нежилых помещениях являются произведенные перепланировки допустимыми доказательствами в суде не подтверждены. Более того, перепланировка внутренней части нежилых помещений не влияет на состояние стен и кровли, не является причиной возникновения трещин и ненадлежащей теплоизоляции. Стороной ответчика не оспорено, что температурный режим в нежилых помещениях не соответствует установленным нормам, однако причиной указанного обстоятельства сторона ответчика указывает ненадлежащее использование приточно-вытяжной системы.

Доводы стороны ответчика о необходимости использования приточно-вытяжной системы основанием для отказа в удовлетворении иска суд не посчитал по следующим основаниям.

Нежилые помещения, находящиеся в собственности истцов, являются частью жилого комплекса, не являются техническими помещениями, предназначены для размещения объектов общественного пользования, следовательно, температура виданных нежилых помещениях не должна быть ниже предусмотренной для использования помещения по целевому назначению. В судебном заседании подтверждено сторонами и свидетелем, что бесперебойная и надлежащая работа приточно-вытяжной системы требует постоянного квалифицированного обслуживания, замены фильтров и других расходных материалов. Как потребители истцы имеют право на выбор и свободу заключения договоров оказания услуг любого вида, в связи с чем суд считает, что понуждение истцов к использованию приточно-вытяжной системы с обязательной необходимостью заключения договоров на обслуживание данный системы на платной основе, нормами законодательства не предусмотрено.

Кроме того, суду было не предоставлено допустимых доказательств того, что при использовании приточно-вытяжной системы температура нежилых помещениях соответствует нормам.

Доводы стороны ответчика о том, что жилой комплекс дан в эксплуатацию, что свидетельствует о его соответствии всем нормам и правилам, также не были приняты судом в связи с тем, что выявленные недостатки возможно обнаружить только при эксплуатации помещений по их целевому назначению. Кроме того, качество строительства явилось предметом исследовании государственного органа после сдачи объекта в эксплуатацию, о чем Генподрядчику выставлено предписание. Документов, подтверждающих исполнение предписания в полном объеме суду не предоставлено.

Суд посчитал, что ввиду того, что по причине ненадлежащего качества строительства и ненадлежащей теплоизоляции нежилых помещений, установленным вступившими в законную силу судебными актами, техническими заключениями, истцы не могут использовать нежилые помещения по целевому назначению, требования о взыскании с Генподрядчика в пользу собственников нежилых помещений стоимости проведения ремонтно-строительных работ подлежат удовлетворению.

В обоснование стоимости ремонтно-строительных работ, связанных с теплоизоляцией нежилых помещений, суду предоставлена сметная документация, выполненная по заказу истцов. В силу части 3 статьи 68 ГПК обстоятельства считаются установленными, если одна сторона не оспаривает и признает представленные другой стороной доказательства либо оспаривание доказательств непосредственно не вытекает из возражения ответчика или возражения истца против доводов ответчика. Суду не было предоставлено иных документов, подтверждающих либо опровергающих сведения, указанные в проектно-сметной документации, предоставленной стороной истцов.

Суд посчитал, что с целью защиты прав собственников нежилых помещений, для приведения помещений в соответствие установленным законодательствам нормам, указанные суммы подлежат взысканию с Генподрядчика. Требования о взыскании сумм в солидарном порядке также с Заказчика суд не посчитал подлежащими удовлетворению, поскольку он выступал в качестве заказчика, строительством и вводом в эксплуатацию жилого дома занимался Генподрядчик, договоры купли-продажи нежилых помещений истцами заключены также с Генподрядчиком.

В результате суд взыскал с Генподрядчика все расходы на устранение недостатков в нежилых помещениях, а также расходы по оплате стоимости тепловизионного обследования в сумме, расходы по оплате помощи представителя, расходы по оплате разработки сметной документации, расходы по оплате государственной пошлины.

На решение суда Генподрядчиком была подана апелляционная жалоба, однако суд счел что в апелляционных жалобах отсутствуют доводы, которые могли бы послужить основанием для отмены или изменения решения суда, поэтому жалоба была оставлена без удовлетворения.

Решение суда вступило в законную силу и было исполнено Генподрядчиком.