Как сохранить жилье, заложенное в банке

Значительная часть населения производит покупку жилья, оформляя кредит (ипотеку) в банках второго уровня, при этом залогом выступает приобретаемая недвижимость. В силу различных причин, объективных и субъективных, заемщик может оказаться в ситуации, которая не позволяет ему своевременно погашать кредит. Означает ли это неименуемую потерю жилья? Существует ли возможность сохранить жилье, если оно заложено в банке, и является единственным?

Проверка правомерности выбора банком судебной или внесудебной процедуры реализации залога

Статья 20 Закона Республики Казахстан "Об ипотеке недвижимого имущества" предусматривает возможность  реализации ипотеки в судебном или внесудебном порядке в зависимости от конкретных обстоятельств.

Согласно пункту 3 статьи 24 данного Закона имеются определенные ограничения, в силу которых банк не вправе осуществить реализацию ипотеки во внесудебном порядке, а именно если:

• для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
• предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
• предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
• имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом юстиции и представленный в течение 25 календарных дней с момента получения уведомления банка о невыполнении обязательств;
• предметом ипотеки является жилище и (или) земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита(кредита), заключенному физическим лицом с микрокредитной организацией (кредитным товариществом).

В  указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Залогодатель вправе проверить правомерность выбора банком процедуры реализации ипотеки (предмета залога), и в случае нарушения требований закона потребовать прекращения реализации залога во внесудебном порядке.

Проверка достоверности оценки заложенного имущества

Залогодержатель (банк), обращаясь в суд с иском, обычно предъявляет требования к залогодателю о взыскание суммы долга путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 21 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации. Стоимость заложенного имущества подтверждается отчетом об оценке. В случае отсутствия данного отчета, залогодатель вправе выдвигать суду возражения против удовлетворения требований о продаже предмета залога, ввиду отсутствия у суда возможности определить начальную (стартовую) стоимость заложенного недвижимого имущества.

Залогодатель в случае несогласия с рыночной стоимостью заложенного имущества, указанной в отчете об оценке, вправе оспорить данный отчет путем предъявления самостоятельного иска либо заявив ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения стоимости имущества.

Проверка соразмерности заявленных требований стоимости заложенного имущества

Зачастую не исполненное обязательство залогодателя составляет не весь долг, а только его просроченную часть.

В случае, если размер заявленных залогодержателем требований об обращении взыскания на залог несоразмерен стоимости заложенного имущества в соответствии пунктом 2 статьи 21 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" в обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть судом отказано, так как допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Возможность такого отказа также предусмотрена в пункте 2 статьи 317 Гражданского кодекса.

В качестве доказательства несоразмерности размера долга по кредиту и стоимости заложенного имущества залогодатель может предоставить суду отчет об оценке. К тому же в ипотечном договоре должна быть указана рыночная и залоговая стоимость предмета залога, что также может быть использовано залогодателем в качестве доказательства несоразмерности заявленных требований стоимости заложенного имущества.

Указанные доводы и оценку доказательств несоразмерности необходимо отразить в письменном отзыве на иск и представить суду.

Надлежащее или частичное исполнение обязательств по кредиту

Заемщик (залогодатель), получая кредит должен знать, что данный кредит в первую очередь предоставляется ему на условиях возвратности. Указанное условие предусмотрено статьями 715 и 722 Гражданского кодекса.
Следовательно, условие возвратности обусловлено конкретным сроком возврата полученного займа, а невозврат или несвоевременный возврат означает ненадлежащее исполнение обязательства, которое противоречит требованиям статьи 272 Гражданского кодекса.

Поэтому, если у залогодателя (заемщика) возникли финансовые затруднения, приводящие к несвоевременному исполнению своих обязательств по кредиту или ставящие их под угрозу, то необходимо прикладывать все возможные усилия к надлежащему или частичному исполнению обязательству, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства согласно статьи 273 Гражданского кодекса не допускается. Рекомендуется периодически вносить оплату даже в самом минимальном размере, поскольку наличие доходов и использование их на другие цели, помимо погашения кредита может быть истолковано как недобросовестное поведение.

Как показывает практика, частичное исполнение обязательств и своевременное информирование залогодателем (заемщиком) кредитора (банк) о своих финансовых затруднениях может поспособствовать решению, в случае возможности, кредитором вопроса в индивидуальном порядке,  а именно изменению срока погашения кредита либо пересчету пени. Также это будет соответствующим образом характеризовать должника перед судом, который может признать неисполнение обязательств вынужденным и неумышленным.

Отсрочка реализации заложенного имущества

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки. В пункте 4 статьи 21 данного Закона говорится, что по просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

• залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество (дом, квартира) заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с предпринимательской деятельностью;
• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Если залогодатель в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования залогодержателя, суд по заявлению залогодателя отменяет это решение.

Зачастую у залогодателя (заемщика) уважительной причиной возникших проблем является финансовые затруднения и часто залог не связан с осуществлением с предпринимательской деятельностью. Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса должник отвечает за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательства при наличии вины. Должник признается невиновным, если докажет, что он принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательства. Как показывает судебная практика, что судами принимается во внимание, что залогодатель (заемщик) прикладывает все усилия для исполнения своих обязательств либо частично их исполняет. В этой связи суды удовлетворяют заявление залогодателя (заемщика) об отсрочке реализации заложенного имущества, но не более чем на 1 год.

Отсрочка и рассрочка исполнения решения суда

В случае, если по иску залогодержателя о взыскании суммы долга путем обращения взыскания на заложенное имущество уже имеется решение суда и возбуждено исполнительное производство, то залогодатель (заемщик) вправе согласно пункту 1 статьи 240 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан обратиться, как сторона исполнительного производства, с заявлением в суд об отсрочке или рассрочке исполнения судебного постановления, а также изменения способа или порядка его исполнения. В случае удовлетворения судом указанного заявления, у должника появляется возможность получить время по погашению задолженности, что в итоге позволит сохранить жилье, заложенное в банке.  Обязательным условием в силу указанной нормы является доказывание должником обстоятельств, делающих совершение исполнительных действий затруднительным или невозможным, что довольно затруднительно, если имеется предмет залога и отсутствуют предусмотренные законом обстоятельства для его реализации. Поэтому нельзя сослаться на имущественное положение должника, которое не позволяет исполнить полностью обязательство, предусмотренное решением суда, за счет реализации принадлежащего ему имущества. Более подробно данный вопрос рассмотрен здесь.

Учет интересов других собственников при реализация заложенного имущества

Банки, выдавая ипотечный кредит либо кредит под залог недвижимости, в целях минимизации риска потери залога всегда проверяют семейное положение залогодателя либо наличие других собственников на данное имущество, предоставляемое в залог, поскольку согласно пункту 1 статьи 5 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" ипотека недвижимого имущества, находящаяся в общей собственности может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников. В связи с этим банки при выдачи кредита, всегда запрашивают нотариально удостоверенное согласие на залог и дальнейшую реализацию от супруга залогодателя либо всех собственников данного имущества.

В случае, если залогом были нарушены права других собственников, у которых не было получено согласие, то такие собственники должны быть привлечены в судебный процесс и могут выдвигать свои возражения против требований залогодержателя, а также оспаривать сам договор залога.

Отсутствие другого жилья у залогодателя

Не смотря на отсутствие конкретной нормы в законе, практика показывает, что судами принимается во внимание тот факт, что заложенное жилье залогодателя (заемщика) является его единственным жильем. Подтверждением данного факта может являться справка об отсутствии (наличии) недвижимого имущества, полученная в органе юстиции. Но отсутствие другого жилья может быть принято во внимание не само по себе, а в дополнение к поведению должника, в частности в случае, когда со стороны залогодателя приложены все усилия для погашения образовавшейся задолженности перед банком. В качестве основания для полного отказа в иске такое обстоятельство использовано быть не может, но может послужить как аргумент для защиты залогодателем (заемщиком) своих прав при условии, что он не является злостным неплательщиком.

Чрезмерно великий размер предъявленной неустойки

В случае, если залогодатель (заемщик) не согласен с размером предъявленной к нему залогодержателем  неустойки, то он вправе об этом заявить в суде. В силу статьи 297 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора, суд вправе уменьшить неустойку, учитывая степень выполнения обязательства должником и заслуживающие внимание интересы должника и кредитора. Данная норма обязывает суд проверить соотношение убытков банка с размером неисполненных обязательств, учесть степень выполнения обязательств и заслуживающие внимание интересы должника (тяжелое финансовое положение, другие вынужденные расходы, потерю работы, состояние здоровья).

Наличие и проживание в квартире несовершеннолетних детей и иждивенцев

Наличие несовершеннолетних детей и иждивенцев и их проживание в заложенном жилье не является препятствием к его реализации в целях погашения долга. Данные обстоятельства могут использоваться в обоснование невозможности исполнения обязательство по погашению долга и могут быть признаны уважительными.

Выводы

Таким образом, чтобы сохранить заложенное в банке жилье, залогодателю необходимо прикладывать все возможные усилия для надлежащего исполнения либо частичного исполнения своих обязательств по кредиту. В случае судебного разбирательства залогодателю необходимо проверить достоверность и законность отчета об оценке, предоставленного залогодержателем, в случае несоразмерности долга и стоимости заложенного имущества заявить об этом в ходе судебного разбирательства, подать в суд заявление об отсрочке реализации ипотеки, поскольку в случае удовлетворения судом данного заявления у залогодателя появляется возможность для поиска путей погашения задолженности перед банком (к примеру, рефинансированием кредита в другом банке). Также после вынесения решения суда и возбуждения исполнительного производства залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением на отсрочку или рассрочку, но только уже исполнения решения суда, что также при удовлетворении данного требования судом ,позволит залогодателю в определенный период времени решить вопрос по погашению задолженности по кредиту и сохранить жилье, заложенное в банке.