Можно ли заключить договор купли-продажи арестованной квартиры?

Вопрос

Покупатель купил квартиру по договору задатка. Квартира продавца находилась в ипотеке. Покупатель исполнил обязательства по договору, и банк снял все ограничения. Теперь выясняется, что имеются аресты частного судебного исполнителя на имущество продавца по решению суда, где продавец был гарантом в банке по кредиту его ТОО. Можно ли признать сделку состоявшейся, обязать продавца заключить договор купли-продажи и снять все ограничения?

Ответ

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Закона "Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей" арест имущества должника состоит в запрете на распоряжение этим имуществом, а также объявлении запрета пользования и распоряжения денежными суммами должника, находящимися в банках и иных организациях, осуществляющих отдельные виды банковских операций, о чем выносится постановление о наложении ареста на имущество должника.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 31 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество" отказ в государственной регистрации осуществляется при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права или иного объекта государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1-1 данной статьи.

Таким образом, наличие арестов, наложенных в порядке исполнительного производства, препятствует заключению продавцом договора купли-продажи, соглашения о задатке и иных сделок по распоряжению квартирой, а также делает невозможной регистрацию таких сделок.

Предъявление иска о признании сделки состоявшейся или иска о понуждении продавца к заключению договора не поможет решить данную проблему.

Заключение и регистрация сделки станут возможными только после полной отмены арестов частным судебным исполнителем в связи с выплатой долга.

Если при наложении ареста судебным исполнителем были допущены нарушения, тогда решение проблемы возможно путем исключения имущества из-под ареста в суде в порядке, предусмотренном статьей 251 Гражданского процессуального кодекса.

 

Автор ответа
Сергей Сизинцев