Регистрация помещения и налог на имущество

Вопрос

Частное лицо (далее ЧЛ) купило помещение в Астане, хотя само проживает в Алматы. Это помещение ЧЛ отдало в безвозмездное пользование индивидуальному предпринимателю (ИП), который использует это помещение под магазин, то есть занимается торговлей. Так как ИП пользуется помещением безвозмездно, он желает оплачивать налог на имущество (то есть на данное помещение), самостоятельно. 1. Может ли ИП зарегистрировать помещение в ЦОНе г. Астана самостоятельно, не привлекая ЧЛ из Алматы? Если да, то какие документы для этого необходимы? 2. Если ИП не может зарегистрировать помещение самостоятельно, не привлекая ЧЛ из Алматы, то какие необходимо оформить документы так, чтобы налог на имущество оплачивал ИП? 3. По определенным обстоятельствам регистрация помещения была просрочена на 3 года, какое последует наказание ЧЛ за нерегистрацию помещения в необходимые сроки и за неуплату налога на имущество? 4. Возможно ли в данном случае оформить договор доверительного управления без заверения у нотариуса? Мы читали, что договор доверительного управления входит в список документов, по отношению к которым нотариальное подтверждение не обязательно. Но в ЦОНе нам сказали, что договор доверительного управления необходимо заверить нотариально. 5. Основной вопрос заключается в следующем. Как в данной ситуации выгоднее оформить помещение так, чтобы не вызывать ЧЛ из Алматы и чтобы налог на имущество, а также штраф за не уплату данного налога, платил ИП?

Ответ

1. Гражданским кодексом Республики Казхахстан предусмотрена возможность осуществления своих личных прав и обязанностей через представителя. Так в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), установлено, что доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному).

Согласно подпункту 23) статьи 1 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", уполномоченный представитель заявителя - лицо, которое от имени заявителя подает заявление и осуществляет иные действия, связанные с государственной регистрацией, в силу полномочия, основанного на доверенности, законодательстве, решении суда либо правовом акте.

Пунктом 1 статьи 21 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон (участников) сделки, государственного органа (его уполномоченного представителя) или иных уполномоченных лиц, поданного в регистрирующий орган.

Для этого, в соответствии с пунктом 2 статьи 21 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", Вам как представителю собственника недвижимости, необходимо будет представить в Центр обслуживания населения (далее по тексту "ЦОН") следующие документы:

  1. Заявление о государственной регистрации установленного образца;
  2. Правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации с приложением технического паспорта недвижимости и (или) идентификационного документа на земельный участок;
  3. Копию документа, удостоверяющего личность заявителя (физического лица) и уполномоченного представителя заявителя;
  4. Документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

Помимо указанных документов, согласно пункту 8 статьи 24 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", в ЦОН предоставляются также два экземпляра доверенности, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией. Подлинник доверенности после регистрации возвращается заявителю (уполномоченному представителю).

Таким образом, как следует из вышеприведенных норм, собственник помещения может лично, либо через своего представителя (физического или юридического лица), уполномоченного на основании доверенности, обратиться в ЦОН за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

В Вашем случае, если собственник недвижимости находится в городе Алматы, и не имеет возможности самостоятельно предъявить документы в ЦОН города Астана, он вправе выписать на Вас доверенность с указанием полномочий на регистрацию прав на недвижимость, удостоверить ее нотариусом, и выслать Вам. После чего Вы, как представитель собственника помещения, совершите все необходимые действия в ЦОНе города Астана, по государственной регистрации прав на указанную недвижимость.

2. В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Кодекса Республики Казахстан о налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс), исполнение налогового обязательства осуществляется налогоплательщиком самостоятельно.

Плательщиками налога на имущество физических лиц,в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса, являются физические лица, имеющие на праве собственности жилища, здания, дачные  постройки, гаражи и иные строения, сооружения, помещения, а также объекты незавершенного строительства со дня проживания, эксплуатации.

Пунктом 1 статьи 17 Налогового кодекса, налогоплательщик (налоговый агент) вправе участвовать в отношениях, регулируемых налоговым законодательством Республики Казахстан, через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Таким образом, собственник недвижимости вправе выдать нотариально удостоверенную доверенность на право совершения от его имении действия, связанных с исчислением и уплатой налогов за объект недвижимости, расположенного в городе Астана.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов.

В случае нарушения указанных сроков регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии с пунктом 2 статьи 9 вышеназванного закона, установлена административная ответственность, на основании статьи со статьей 354-3 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях, в следующих размерах:

  • на физических лиц в размере - 10 месячных расчетных показателей (МРП);
  • на юридических лиц - в размере 20 МРП.

4. Законом не предусмотрено обязательная форма нотариального удостоверения договора доверительного управления имуществом, если иное не установлено соглашением сторон. Однако необходимо отметить тот факт, что в соответствии с пунктом 4 статьи 21 Закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению. Подлинность подписи осуществляется сотрудниками ЦОНа, и для ее осуществления необходимы обе стороны договора.

5. В целом, если предполагается, что все действия с указанным имуществом будет осуществлять ИП (арендатор), то выгоднее и удобнее оформить эти правоотношения путем заключения договора доверительного управления имуществом, поскольку статьей 35 Налогового кодекса, предусмотрена возможность возложения обязанности на доверительного управляющего по исчислению и уплате всех необходимых налогов в отношении недвижимости, переданной в доверительное управление.

Однако необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 238 Гражданского кодекса, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения.

В данном случае до заключения договора доверительного управления имуществом в отношении помещения, необходимо произвести регистрацию права собственности на указанное помещение за его собственником, а затем уже заключать и регистрировать в ЦОНе договор доверительного управления имуществом.

Таким образом, предлагаем к Вашему вниманию следующие рекомендации:

  1. Собственник помещения выдает на Ваше имя нотариально удостоверенную доверенность на представительство интересов в в регистрирующих органах (управлении юстиции города Астана, ЦОНе, налоговом управлении и иных государственных органах) по осуществлению регистрации прав на вышеуказанное помещение. Этой же доверенностью собственник помещения вправе наделить Вас полномочиями по представительству его интересов в рамках административных дел, возможных за просрочку регистрации, в том числе с правом уплаты от его имени штрафов, пеней, налогов и других платежей.
  2. После регистрации права собственности, оформить договор доверительного управления имуществом. Поскольку прохождение подлинности подписи в ЦОНе требует обе стороны договора, то в данном случае можно прибегнуть к следующему варианту. Собственник помещения у любого нотариуса города Алматы выписывает доверенность на любое (указанное Вами лицо, проживающее в городе Астана), с полномочиями о заключении от его имени договора доверительного управления имуществом. Таким образом, после получения указанной доверенности в ЦОН идут два лица, из которых, одно лицо будет являться представителем собственника помещения с правами на подписание, заключение договора доверительного управления имуществом, а с другой стороны будете выступать Вы, как доверительный управляющий.

Для получения более подробной информации относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество, форм сделок предлагаем ознакомиться с материалом, перейдя по нижеуказанным ссылкам.

Автор ответа
Георгий Сорокин