Юридические притязания на недвижимость

Что такое юридическое притязание на недвижимое имущество? Препятствует ли оно совершать сделки с недвижимостью? Кем и в каком порядке может быть наложено притязание? Как его снять?

Что такое  юридическое притязание?

В соответствии с подпунктом 13) статьи 1 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" юридические притязания - это юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Таким образом, наличие притязания означает, что кто-то оспаривает чужие права на недвижимость, заявляет о своих правах на имущество другого лица или имеет какие-либо правовые средства для совершения действий с этим имуществом.

На какое имущество может быть наложено притязание?

Юридическое притязание может быть наложено только на недвижимое имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• здания,
• сооружения,
• многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей,

то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Какие бывают юридические притязания?

Согласно пункту 1 статьи 53 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" по заявлению заинтересованных лиц в качестве притязаний могут быть зарегистрированы следующие факты:

• факт обжалования или опротестования судебных актов;
• решение об изъятии земельного участка;
• соглашение (расписка) о задатке;
• предварительный договор;
• иные факты, которые свидетельствуют об оспаривании кем-либо либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом перечень возможных притязаний не является ограниченным.

Кто может зарегистрировать юридическое притязание?

Исходя из пункта 1 статьи 53 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", инициатором регистрации юридического притязания может быть любое заинтересованное лицо, оспаривающее либо имеющие интерес в отношении прав на определенное недвижимое имущество или сделок с ним, например:

• истец в судебном споре (о правах на недвижимое имущество, о признании сделки недействительной, о расторжении сделки с недвижимостью и т. п.);
• сторона в договоре (лицо, выдавшее задаток или заключившее предварительный договор купли-продажи).

Куда нужно обращаться за регистрацией притязания?

Регистрацию притязаний производят Центры обслуживания населения (ЦОНы) Государственной корпорации "Правительство для граждан" по месту нахождения недвижимости.

Какие документы требуются для регистрации притязания?

В соответствии с пунктом 2 статьи 53 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" лицо, желающее зарегистрировать притязание, предъявляет регистрирующему органу:

• документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий юридическое притязание (исковое заявление, жалобу, соглашение о задатке, иное заявление, в котором указывается причина наложения юридического притязания);
• квитанцию об оплате сбора за государственную регистрацию юридического притязания в размере 536,8 тенге (пункта 13 Цен на товары (работы, услуги) в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Срок регистрации притязания

В соответствии с пунктом 3 Приложения №3 к Правилам оказания государственной услуги "Государственная регистрация прав (обременений) на недвижимое имущество" регистрация производится в течение 3 рабочих дней с момента подачи заявления в ЦОН.

В каких случаях государство выступает инициатором наложения юридического притязания?

Заинтересованным лицом в наложении юридического притязания на недвижимое имущество может выступать и государство в лице соответствующего уполномоченного органа. Основанием наложения юридического притязания со стороны государства является принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества для государственных нужд.

В соответствии с пунктами 2, 5 статьи 64 Закона Республики Казахстан "О государственном имуществе" уведомление о принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд как юридическое притязание подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Препятствует ли регистрация притязания заключению сделки с недвижимым имуществом?

В соответствии с пунктом 3 статьи 53 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. Следовательно, собственник недвижимого имущества может распоряжаться своими правами, закрепленными в пункте 2 статьи 188 Гражданского кодекса, а именно, владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Передача прав на недвижимое имущество, на котором зарегистрированы юридические притязания, другому лицу является допустимой и законной. Оснований для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрированы юридические притязания, законом не предусмотрено.

Последствия заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества с притязаниями

Само по себе наличие притязаний на объекте недвижимости не влечет недействительности совершенной с ним сделки.

Однако в некоторых случаях приобретение объекта с притязаниями, о которых знала другая сторона, может повлечь признание сделки недействительной. Например, покупатель недвижимости из зарегистрированного притязания может узнать о споре между супругами и уже не имеет возможность ссылаться на то, что не знал о правах другого супруга на объект.

Каким образом снимаются с недвижимости юридические притязания?

Согласно пункту 4 статьи 53 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" снятие юридических притязаний на объект недвижимости осуществляется по заявлению заинтересованных лиц в следующих случаях:

• если отпали обстоятельства, послужившие основанием для регистрации юридического притязания - по заявлению заинтересованного лица;
• по заявлению заинтересованного лица и с согласия лица, по инициативе которого наложено юридическое притязание;
• если по истечении 3 лет с момента государственной регистрации юридического притязания оно не было снято, то государственная регистрация юридического притязания отменяется самим регистрирующим органом, который уведомляет об этом заявителя не позднее 10 рабочих дней до истечения указанного срока.

Продление срока регистрации и повторная регистрация притязания

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество"  заинтересованные лица могут обратиться с заявлением о продлении регистрации юридического притязания до истечения 3-летнего срока его действия.

Истечение 3-летнего срока срока не препятствует обращению за повторной регистрацией юридического притязания.